提問人：蕭安石 2024-07-04 21:28:53 瀏覽：1188
1、審查，購房的必要準(zhǔn)備
(1)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。
(2)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。
(3)審查“五證”，“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。
(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押。
(5)謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)。
2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆
(1)慎簽認(rèn)購協(xié)議。
(2)仔細(xì)閱讀并填寫合同文本空白處。
(3)合同附件不能忽視，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。
3、付款
(1)購房款，這一項(xiàng)給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。
(2)住宅稅費(fèi)：契稅;印花稅;大修基金;轉(zhuǎn)移登記費(fèi);房屋所有權(quán)證工本費(fèi);貼花稅。
(3)按揭貸款。
4、收房
(1)收房糾紛的主要事由有：延期交房;房屋質(zhì)量問題;小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn);承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。
(2)驗(yàn)收材料很重要，所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時(shí)產(chǎn)生糾紛。
5、產(chǎn)權(quán)證
(1)取得產(chǎn)權(quán)的重要性，商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的最后登記完成為準(zhǔn)，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購房者才真正成為房屋的所有人。
(2)開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
6、裝修
(1)買精裝房要簽好同及附件。
(2)精裝房與質(zhì)量保證書，購房者應(yīng)要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
(3)驗(yàn)收精裝修房。
購房流程一:審查
審查是市民購房前不可忽視的重要一步。一般來說,市民在確定了購房的區(qū)域、房子的面積后,如價(jià)格在自己的承受范圍內(nèi),就會(huì)考慮購買。但千萬不要心急,做好前期審查工作至關(guān)重要。首先,審查房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強(qiáng),承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力也越強(qiáng)。其次,審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。在購買房屋時(shí),一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》;兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。不可忽視的是,還需要審查所要購買的房屋是否已被抵押。一般而言,開發(fā)商為籌集建設(shè)資金,會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵(lì)的。但是,如果在商品房開始預(yù)售時(shí)開發(fā)商沒有辦理解押,就會(huì)使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
購房流程二:簽約
購房者要慎簽認(rèn)購協(xié)議。購房者需要注意的是,商品房買賣合同除了主合同外,還包含四個(gè)附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的較后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實(shí)上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。購房者要對商品房預(yù)售合同中的基本內(nèi)容有充分的了解。如,預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。預(yù)售商品房的價(jià)金,包括單價(jià)和總價(jià)是多少等等
買房流程三:辦理房產(chǎn)證
購房者在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時(shí),一般按照下列程序進(jìn)行:鑒證、登記、交費(fèi)、領(lǐng)證
買房流程四:繳納稅費(fèi)
據(jù)區(qū)房地產(chǎn)交易核心介紹,在買房流程中,購房者需要繳納的稅費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面:印花稅、登記費(fèi)、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金、物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。
購房流程五:驗(yàn)收
在房屋驗(yàn)收時(shí),要詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象;核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題;檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題等等。購房者還可以向開發(fā)商索要“兩書一表”,即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。在簽收《房屋驗(yàn)收單》之前,一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個(gè)事先約定,避免日后起糾紛。購房者要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定。