空置房有哪些類(lèi)型？

研究房屋空置問(wèn)題，還必須分析房屋空置的類(lèi)型，以便采取措施解決不正常空置房屋問(wèn)題，使房屋空置率保持在正常水平。

　　空置房屋可以分為兩大類(lèi)，即正?？罩梅课菖c不正?？罩梅课?。

　　所謂正?？罩梅课?，是指房屋符合社會(huì)需要，其價(jià)格合適，并處于正常的待售時(shí)間中(如暫設(shè)定為一年)的房屋。

　　所謂不正?？罩梅课荩侵阜课莶环仙鐣?huì)需要，或其價(jià)格過(guò)高、已超過(guò)正常待售時(shí)間(如一年)而仍未能出售或出租的房屋。

　　根據(jù)不正常空置房屋形成因素的不同，我們可以將不正?？罩梅课莘譃橐韵滤姆N類(lèi)型：

　　1.結(jié)構(gòu)性空置房屋，即由于房屋供給結(jié)構(gòu)與房屋需求結(jié)構(gòu)不符合而形成的空置房屋。如高檔房屋供給量超過(guò)市場(chǎng)需求量，而中低檔住房供給量不足，致使一部分高檔房屋成為空置房屋;或者由于戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理，大戶(hù)型房屋過(guò)多，也會(huì)使一部分大戶(hù)型房屋成為不正?？罩梅俊?br>
　　2.購(gòu)買(mǎi)力不足型空置，即由于社會(huì)對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)力小于空置房屋的總價(jià)格，而導(dǎo)致一部分房屋處于不正?？罩脿顟B(tài)。如有的城市近幾年房屋價(jià)格漲幅太大，每年價(jià)格上漲達(dá)到10%以上，再加上房屋供給量增加，致使空置房屋價(jià)格總額大幅度上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了社會(huì)對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)力，從而使相當(dāng)一部分房屋長(zhǎng)期空置。

　　3.功能性空置房屋，即由于房屋的內(nèi)部功能不全或外部環(huán)境及配套設(shè)施不完善，影響了房屋的使用功能而使其長(zhǎng)期空置。這類(lèi)空置房屋在各個(gè)城市中也有相當(dāng)比例。

　　4.投資或投機(jī)型空置房屋。一些城市為了從政策上支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，允許或鼓勵(lì)把房屋作為投資品買(mǎi)賣(mài)，于是，近幾年一些城市不同程度地形成了一定數(shù)量的投資性和投機(jī)性購(gòu)房。這類(lèi)購(gòu)房者購(gòu)房的目的是為了出售或出租房屋，并從中獲取利潤(rùn)。因此，被投資者和投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)的房屋，必將又重新投放到房屋市場(chǎng)上出售或出租。由于房屋被他們轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)之后，增加了交易成本，提高了房屋價(jià)格，必然會(huì)在市場(chǎng)上延長(zhǎng)空置時(shí)間，從而產(chǎn)生投資和投機(jī)性空置房屋。

　　投資和投機(jī)型空置房屋具有很強(qiáng)的隱蔽性和欺騙性。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方法，這部分房屋是作為被銷(xiāo)售出去的房屋統(tǒng)計(jì)的，但實(shí)際上，投資和投機(jī)者又將這部分房屋拿到中介公司掛牌上市了，因此，它應(yīng)該屬于本文所說(shuō)的空置房屋。據(jù)上海房地局最近的一次調(diào)查，在浦東新區(qū)近兩年內(nèi)新建成并出售的商品房中，房主購(gòu)買(mǎi)后一次沒(méi)來(lái)的有近50%。

空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專(zhuān)用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的房子，通俗地說(shuō)就是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類(lèi)進(jìn)行明確分類(lèi)的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。