商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。
主要分類(lèi)
1、內(nèi)銷(xiāo)商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)[1]行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物?！?、外銷(xiāo)商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式商品房，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。
為進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房(廉租房)外，普通內(nèi)銷(xiāo)商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購(gòu)公有住房、動(dòng)遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷(xiāo)商品住房交易，銷(xiāo)售對(duì)象為中國(guó)境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開(kāi)放后赴境外的中國(guó)公民。
2002年9月1日，北京市取消內(nèi)、外銷(xiāo)商品房的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何推向市場(chǎng)的，并可以自由買(mǎi)賣(mài)交易的房屋都應(yīng)該是一種商品。
商品房購(gòu)買(mǎi)要看齊全的五證”“二書(shū)”
購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”、“二書(shū)”，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。
“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》?！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。
“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！岸?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
1.開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;2.結(jié)構(gòu)類(lèi)型;3.裝修、裝飾注意事項(xiàng);4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);6.門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng);7.配電負(fù)荷;8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;9.其他需說(shuō)明的問(wèn)題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。
預(yù)售許可證
商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的，同意開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號(hào)、銷(xiāo)售單位名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號(hào))、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。