征收物業(yè)稅有對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)戶型的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90～140平方米房型的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買，但是對(duì)140平方米以上大戶型的開(kāi)發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。
因此，目前部分專家認(rèn)為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說(shuō)，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍;相反，則屬于免征范圍。
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以下是稅率各個(gè)因素的計(jì)算方式。
一、房產(chǎn)稅的稅率算法：按照規(guī)定，房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價(jià)計(jì)征。實(shí)行從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%;從租計(jì)征的稅率為12%。
二、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是房產(chǎn)的計(jì)稅余值，二是房產(chǎn)租金收入。細(xì)分如下：
房產(chǎn)的計(jì)稅余值，按稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額，這里所說(shuō)的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的，均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
租金收入：按照規(guī)定，對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。
物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說(shuō)是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
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首先，物業(yè)稅成功的關(guān)鍵在于管理的質(zhì)量，包括產(chǎn)權(quán)確認(rèn)登記、財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估以及稅收征管能力三個(gè)方面?，F(xiàn)在看來(lái)，大部分試點(diǎn)地區(qū)還停留在評(píng)估的技術(shù)操練階段：主要是從合并經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的稅費(fèi)這一最簡(jiǎn)單的突破口入手，重新調(diào)整計(jì)稅口徑、估計(jì)稅率，換一套計(jì)算方法。
這方面技術(shù)層面的引進(jìn)移植相對(duì)簡(jiǎn)單，可是沒(méi)有全面準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)信息，沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，所謂"空轉(zhuǎn)"不過(guò)是無(wú)源之水，相應(yīng)試點(diǎn)城市有無(wú)推進(jìn)這類基礎(chǔ)性的制度建設(shè)尚存疑問(wèn)，而對(duì)于稅收征管環(huán)節(jié)，是否考慮過(guò)與個(gè)人所得稅體系相銜接，通過(guò)折抵扣除等方式降低總體負(fù)擔(dān)，至于自住用財(cái)產(chǎn)差別對(duì)待、累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)、豁免與優(yōu)惠等政策工具的引入，能否保證它們的公平實(shí)施，如何銜接新舊體制，目前有無(wú)具體的思路? 這一系列待解的問(wèn)題，都指向一個(gè)事實(shí)：對(duì)于當(dāng)前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市缺乏系統(tǒng)性考評(píng)和驗(yàn)收，實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)指導(dǎo)性價(jià)值不高。
其次，我們更關(guān)心參與各方有無(wú)探索和解決問(wèn)題的激勵(lì)。
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