1.買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2.如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3.買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4.立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5.繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7.對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8.買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺(tái)前以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”購(gòu)買(mǎi)的住房，這類(lèi)出售的公房擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。1999年《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》中對(duì)此有過(guò)解釋“對(duì)職工已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，要鼓勵(lì)職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息。職工按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有?！?
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，既然房主現(xiàn)在是你，你就是該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，與其他人無(wú)關(guān)。
房改房是參加房改的產(chǎn)權(quán)房,來(lái)源有的是單位的,有的是使用權(quán)的,在購(gòu)買(mǎi)是若是產(chǎn)權(quán)的就要交土地出讓金,這個(gè)多少根據(jù)原產(chǎn)權(quán)的百分比不同,若是使用權(quán)的就要按工齡去買(mǎi)取.福利房多半是產(chǎn)權(quán)房,是單位分配給個(gè)人的福利用房。
所謂福利房，亦稱優(yōu)惠房或房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，從而對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。
我國(guó)現(xiàn)行政策鼓勵(lì)職工購(gòu)買(mǎi)住宅，承認(rèn)福利房歸購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人所有。1994年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 第21條規(guī)定，“職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定”。1999年2月10 日，建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步搞好公有住房出售工作有關(guān)問(wèn)題的通知》再次明確：“對(duì)已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公有住房，各地要制定切實(shí)可行的措施辦法，鼓勵(lì)購(gòu)房職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有”。
為貫徹落實(shí)省政府辦公廳《關(guān)于調(diào)整房改有關(guān)政策的意見(jiàn)的通知》(蘇政辦發(fā)〔2000〕54號(hào))和市政府關(guān)于《南京市進(jìn)一步深化住房制度改革的實(shí)施方案》(寧政發(fā)〔1998〕278號(hào))精神，現(xiàn)就2000年度房改有關(guān)政策調(diào)整如下：
一、關(guān)于住房公積金繳存比例與基數(shù)調(diào)整
住房公積金繳存比例上調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)，即單位和職工個(gè)人繳存比例由6%調(diào)整為7%。有條件的部、省屬單位和市屬及以下有條件的企業(yè)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)可調(diào)整為8%。三資企業(yè)單位和職工個(gè)人繳存比例仍維持10%。特困企業(yè)經(jīng)法人代表提出申請(qǐng)，職工代表大會(huì)討論通過(guò)，上級(jí)主管部門(mén)同意，市房改辦批準(zhǔn)，可維持原6%的繳存比例，但繳存基數(shù)仍須調(diào)整。
繳存基數(shù)按職工本人1999年月平均工資核發(fā)，月平均工資超過(guò)2000元的按2000元計(jì)算，低于我市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)390元的按390元計(jì)算。調(diào)整后的繳存額低于現(xiàn)繳存額的，原則上按現(xiàn)繳存額繳存。
將1998年12月1日以后參加工作的“新職工”實(shí)行的住房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來(lái)落實(shí)，即單位為“新職工”繳存的公積金由單位原為職工繳存的公積金和住房補(bǔ)貼兩部分組成。其操作暫按原規(guī)定執(zhí)行。
全市所有區(qū)、縣由財(cái)政列支的單位繳存的住房公積金和“新職工”的住房補(bǔ)貼，必須列入同級(jí)政府財(cái)政預(yù)算。
二、關(guān)于公有住房租金調(diào)整
磚混一等公有住房每平方米使用面積租金由1.60元調(diào)整為2.00元，磚混二等公有住房租金由1.36元調(diào)整為1.70元。市政府規(guī)定非出售范圍內(nèi)的公有住房每平方米使用面積租金磚混一等由1.45元調(diào)整為1.55元，磚混二等由1.24元調(diào)整為1.32元，磚木三等由1.06元調(diào)整為1.13元，簡(jiǎn)易房由0.63元調(diào)整為0.67元。各項(xiàng)調(diào)節(jié)因素不變。2.5%的租金補(bǔ)貼比例不作調(diào)整，補(bǔ)貼基數(shù)按職工本人1999年月平均工資或月離退休工資執(zhí)行。
2000年6月30日前辦理離退休手續(xù)的職工，經(jīng)民政部門(mén)認(rèn)定的社會(huì)救濟(jì)戶(對(duì)象)、非在職優(yōu)撫戶(對(duì)象)和生活保障線以下的職工家庭，經(jīng)市總工會(huì)認(rèn)定的特困企業(yè)的特困職工家庭，其租金減免政策仍按市政府寧政發(fā)〔1998〕278號(hào)文件執(zhí)行。
三、關(guān)于公有住房出售
出售鋼混、磚混一等公有住房成本價(jià)為每平方米建筑面積850元，出售磚混二等公有住房為770元。取消現(xiàn)住房折扣和一次性付款折扣。其余政策仍按市政府寧政發(fā)〔1998〕278號(hào)文件執(zhí)行。
進(jìn)一步擴(kuò)大售房范圍和售房對(duì)象。各單位除庭院、別墅式住房;與黨政機(jī)關(guān)、科研院所、教育院校的辦公、科研、教學(xué)區(qū)不可分隔的住房;具有歷史意義的住房;嚴(yán)重?fù)p壞房、危房;以及市政府規(guī)定的其他不宜出售的住房外，均應(yīng)向符合購(gòu)房條件、有購(gòu)房意愿的現(xiàn)住戶(含經(jīng)組織批準(zhǔn)調(diào)離本單位的職工和合法取得租賃權(quán)的住戶)出售。國(guó)有企事業(yè)單位尤其要重點(diǎn)做好無(wú)其他住房的本單位職工的遺孀、遺屬，在破產(chǎn)企業(yè)的外單位職工現(xiàn)住房的出售工作。
四、關(guān)于住房分配貨幣化
1998年11月30日前參加工作的“老職工”的購(gòu)房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼額標(biāo)準(zhǔn)、工齡補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，1998年12月1日后參加工作的“新職工”的逐月住房補(bǔ)貼比例，均不作調(diào)整，仍按市政府寧政發(fā)〔1998〕278號(hào)文件執(zhí)行。
五、1998年房改政策執(zhí)行至2000年6月30日，2000年度房改政策調(diào)整通知于2000年7月1日起執(zhí)行。
六、市屬五縣根據(jù)省政府辦公廳蘇政辦發(fā)〔2000〕54號(hào)文件和本通知精神，認(rèn)真制定貫徹實(shí)施意見(jiàn)，并報(bào)省、市房改辦備案。