房屋買賣合同的有效條件

房屋買賣合同是一種民事法律行為,應(yīng)當(dāng)具備以下條件:?1.合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。?(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定,房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜,涉及標(biāo)的金額較大,法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與,所簽房屋買賣合同無效,除非事先經(jīng)法定代理人同意,或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。?(2)特殊主體要求。為了維護(hù)房屋交易秩序,現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制,必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中,預(yù)售方除具備上述條件外,還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求,就會被認(rèn)為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格,應(yīng)當(dāng)宣告合同無效,賠償買受方因此而遭受的損失。此外,**確認(rèn)的城市低收人家庭才符合主體資格有權(quán)購買經(jīng)濟(jì)適用房,僅本單位的職工符合主體資格有權(quán)購買單位自管公房,機(jī)關(guān)、學(xué)校和部隊等單位經(jīng)批準(zhǔn)才符合主體資格有權(quán)購買城市私房等。?2.房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋,民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此,因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等,皆非買賣當(dāng)事人真實意思,原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為,亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力,當(dāng)事人有權(quán)不予履行。房屋買賣合同部分無效,不影響其他部分法律效力的,其他部分仍為有效。?3.房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策,遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不得損害社會公共利益,違反社會公共道德。否則,房屋買賣行為無效。