房屋住宅驗收的一般程序
1、 驗收
我們在驗收房屋之前，通常物業(yè)都會催促我們交付作業(yè)費及其他相關(guān)費用。此時，我們作為業(yè)主應(yīng)與他們交流，在驗收好后，再交付費用。從物業(yè)公司處拿鑰匙，應(yīng)分別有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙等。注意：不交費、不簽字、先驗房。發(fā)現(xiàn)問題之后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗房問題備案單。
2、核查房屋總面積
在收房的時候，一定要確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，售樓合同附圖是否與現(xiàn)實的相一致，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異?，F(xiàn)在，套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。先查看售房合同，看之間的誤差是多少，一般為3%，若在3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好，應(yīng)以雙方簽訂合同為準(zhǔn)。
3、查看“三書一證一表”
不要忘了查看“三書一證一表”，所謂“三書”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。
簽相關(guān)文件
我們在簽業(yè)主公約以及前期物業(yè)管理合同時，要仔細(xì)看好條款，不要放棄屬于自己的權(quán)利。
4、交合理費用
房屋驗收時，會交一些費用，通常合理的費用包括：物業(yè)管理費、裝修押金、垃圾清運費。
收房把握三大原則
1、必要材料一個都不能少
我們在收房的時候，一定要記得向開發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))也需要查驗，并要求開發(fā)商加以說明。在領(lǐng)取鑰匙并簽署完《住宅鑰匙收到書》之后做綜合驗收。
在驗收過程中，一旦出現(xiàn)什么問題，應(yīng)該立刻向開發(fā)商提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，在現(xiàn)有問題全部與開發(fā)商達(dá)成書面協(xié)議之后再簽署《入住交接單》。
2、房屋標(biāo)準(zhǔn)需符合合同約定
在收房時，我們還要嚴(yán)格對照一下之前與開發(fā)商所簽訂的合同，看看開發(fā)商是否履行了合同規(guī)定的各項義務(wù)，如房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備是否達(dá)到，與合同內(nèi)容是否吻合。這是包括套內(nèi)設(shè)施和公共設(shè)施兩個方面，套內(nèi)設(shè)施不僅要看明面上的建筑建材，還要看水、電是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)。水應(yīng)該是市政用水，自備井的水質(zhì)就無法保障了，電則要求是民用電，工業(yè)用電同樣得不到國家保障。這些要件如果不符合，則說明房屋不符合收房規(guī)定。合同法規(guī)定，延期交房違約金應(yīng)從違約之日算起，賠償?shù)浇环織l件符合合同約定的那一天終止。
若是我們對收房還有什么疑慮，最好去請有經(jīng)驗的人幫忙看一下，其實只要是有過收房經(jīng)驗的人即可，不一定非得是騅房師、律師等專業(yè)人士。
3、“硬件”、“軟件”兩手抓
收房時，看房屋質(zhì)量也是必不可少的一個細(xì)節(jié)，我們要做到“硬件”、“軟件”兩手抓。對于“硬件”，我們拿房屋面積來說，商品房管理辦法規(guī)定，實測之后的面積與合同約定面積相比較，3%以內(nèi)的誤差是合理的。如果面積超過3%可以不多付錢，少于是3%按照每平米雙位房價來賠償。
“硬件“達(dá)到要求了，對于”軟件“，我們也不能忽視，畢竟”軟件“也關(guān)系著我們?nèi)蘸蟮木幼≠|(zhì)量。比如對空氣質(zhì)量的要求也應(yīng)該寫進(jìn)合同，這是很多人的盲區(qū)，但隨著精裝修房子越來越多，裝修材料污染空氣的現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重，買了精裝修房的業(yè)主一定要對此有所警惕，在合同中要明確提出裝修后空氣質(zhì)量要符合國家標(biāo)準(zhǔn)，并要求開發(fā)商對此進(jìn)行測量并出具檢測報告。
驗房需準(zhǔn)備的工具
在驗房時，整個過程所持續(xù)的時間通常是1~2小時，需要帶的主要工具如下。
1、米卷心：是用來測量房子凈高的
2、掃帚：用于清掃屋子
3、萬用表：對各個強電插座及弱電類是否暢通進(jìn)行測試。
4、水筆：用于必要的簽字
5、計算器：用于計算數(shù)據(jù)
6、小榔頭：可用來檢驗房子的墻體與地面是否空鼓
7、塑料洗臉盆：用于檢驗下水管道是否暢通
8、小凳子和一些報紙、塑料帶、包裝繩：若時間長，可休息一下，也可用于預(yù)先封閉下水管道
四、新房驗收的要點
對于新房的驗收，有人認(rèn)為無足輕重，總覺得質(zhì)檢部都已經(jīng)驗收了，自己再驗收又多此一舉之嫌。雖然在多數(shù)情況下，不管是否驗收，房子你都是要了的，但是，在簽字前發(fā)現(xiàn)的問題，會比較方便追究開發(fā)商的責(zé)任。因此在新房驗收時，有些細(xì)節(jié)我們還是必須要看仔細(xì)的。
驗防水
這里所說的驗防水，主要是指廚房衛(wèi)生間的防水。當(dāng)然，若房子在交付時，就已經(jīng)明確地聲明沒有做防水，這就需要裝修時做了。但是，在交付時如果已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好進(jìn)行驗證了。如果在裝修前不試一試，那么裝修好了再發(fā)現(xiàn)漏水，以后的維護(hù)工程就大了。到時候就不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。具體驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿膠帶罩著排污水口加以捆實，在廁衛(wèi)放水，淺淺的就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
1、看墻壁
由于如今新房墻壁滲水的事情常有發(fā)生，有些嚴(yán)重的，整棟樓所有窗戶下面的墻壁都滲水，因此，看墻壁不知不覺成了人們極為關(guān)注的問題，但驗收這一項時，最好選在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。墻壁除了滲水外，還會出現(xiàn)一個問題，那就是墻壁裂紋。曾經(jīng)有人在看墻壁時發(fā)現(xiàn)他家有一個門形的裂縫，后來追問開發(fā)商，才知道原來施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留下的后患。
2、驗管道
對天管道的驗收，我們也是不可忽視的，這里所指的管道就是排水、排污管道，尤其應(yīng)注重陽臺之類的排污口。在進(jìn)行驗收時，可先拿一下盛水的器具，然后往排水口里倒不，看看水是否能夠順利地流走。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。
3、驗水電
驗水電主要就是檢驗房屋的水電是否通了，其實對一些高級裝修來說，多數(shù)的水電線路后期都是要更換的，所以有時候水電瓶 不是關(guān)鍵的，但如果裝修是不打算更換水電線路的話，那么水電就必須認(rèn)真驗收了。我們在驗電線時，除了要看是否通了電外，還要看電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量以及電線的截面面積是否符合要求。通常來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方毫米，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方毫米，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。
4、驗門窗
對于門窗的驗收，尤其要注重窗和陽臺門的密封性。在驗收窗的密封性時，有一點很關(guān)鍵也比較麻煩，那就是在大雨天方能試出好壞。但是，在通常情況下，我們可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。對天陽臺門，一般要看門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨水滲進(jìn)的問題了。
5、驗層高
測量層高往往是人們很容易忽視的地方，但又是必不可少的。其實方法很簡單，我們只需把心順著其中的兩堵墻的陰角進(jìn)行測量，通常應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。如果房屋的層高在2.65米左右是可以接受的范圍，但如果低于2.6米，那么就得考慮了，因為這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于開發(fā)商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法。
減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。
雖然在只減了10cm左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，尤其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)而言，更是如此。
在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。
6、驗地平
所謂驗地平，其實就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。這種驗收對于我們一般的普通住戶來說，是具有一定難度的。但是，驗地平很多時候可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)，那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。具體的測量方法是：去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標(biāo)志，把水管的水位調(diào)到這個標(biāo)志高度，并找個人固定這個位置;然后再把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個標(biāo)志，用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差?？梢酝ㄟ^這種辦法，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2cm左右是正常的，3cm 在可以接受的范圍。如果超出這個范圍，就得引起注意了。
其他項目
除了以上的那些驗收項目外，其他的驗收都需要比較專業(yè)的知識才行。如果還不放心，不防帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋。否則，就只能依靠質(zhì)檢部門的認(rèn)真程度了。
