哪類房地產(chǎn)能夠抵押?哪類不可以?房屋抵押了土地怎么辦?抵押了的房屋能出租嗎?房地產(chǎn)抵押合同都要寫什么?抵押登記應(yīng)該什么時候辦理?需要什么材料?抵押的房產(chǎn)損毀了怎么辦……《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對北京市房地產(chǎn)抵押作出了規(guī)定。
一、北京市什么類型的房地產(chǎn)可以抵押?
(一)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán);
(二)依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋(含附屬物);
(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。
二、北京市哪類房地產(chǎn)不得抵押?
(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(三)列為文物保護的古建筑;
(四)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);
(五)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。
三、房屋抵押了土地怎么辦?
土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、附屬物，均為抵押物的一部分;以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
四、抵押共有房地產(chǎn)需要所有共有人同意嗎?
以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)事先書面征得其他共有人同意。
五、在北京市抵押的房產(chǎn)可以出租嗎?
抵押人以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，須將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押期間租賃期滿，承租人需繼續(xù)租賃原房屋的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意。
在抵押期間抵押人擅自將抵押的房地產(chǎn)出租、出售、贈與或以其他方式處分的，其行為無效。
六、抵押房產(chǎn)投保誰出保險費?
抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以抵押人名義為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔(dān)。抵押的房地產(chǎn)已投保的，抵押人應(yīng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?
七、房地產(chǎn)抵押合同寫什么?
(一)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積、四至等;
(二)抵押房地產(chǎn)的估價、抵押率;
(三)抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損、滅失的風(fēng)險責(zé)任;
(四)抵押權(quán)消滅的條件;
(五)抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式。
八、什么時候辦理抵押登記?
房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押人須向房地產(chǎn)管理部門或土地管理部門辦理抵押登記。
房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生變更的，抵押人應(yīng)在15日內(nèi)向原登記部門辦理變更登記。
抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，抵押人應(yīng)在抵押權(quán)消獲得原抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)自成交之日起15日內(nèi)到登記部門辦理過戶登記。
房地產(chǎn)抵押不到登記部門辦理登記的，抵押行為無效，由此造成經(jīng)濟損失的，由責(zé)任方承擔(dān)或賠償。雙方都有責(zé)任的，按責(zé)任大小分擔(dān)。
九、在北京辦理抵押登記需要什么材料?
(一)抵押合同;
(二)土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;
(三)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;
(四)《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;
(五)以期得權(quán)益的房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售(購)房屋合同。
十、房地產(chǎn)的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎?
抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)移或出租。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移后必須重新簽訂抵押合同，并按本辦法的規(guī)定重新辦理抵押登記。
十一、國家要征用抵押房產(chǎn)怎么辦?
因國家建設(shè)需要征用設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)的，抵押雙方可重新設(shè)定抵押物;也可就抵押房地產(chǎn)的實際價值，依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。
十二、抵押房產(chǎn)損毀怎么辦?
抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因損失不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保以彌補不足，或直接向保險公司行使求償權(quán)。
十三、抵押權(quán)人在什么情況下可以處分抵押的房產(chǎn)?
(一)抵押人未按合同規(guī)定履行債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達成延遲履行協(xié)議的;
(二)抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒不履行債務(wù)或無繼承人、受遺贈人代其履行債務(wù)的;
(三)抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的。
十四、處分抵押房產(chǎn)所得款項的分配應(yīng)按照什么順序?
(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;
(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;
(三)償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及違約金;
(四)剩余金額交還抵押人。
十五、同一房地產(chǎn)有數(shù)個抵押權(quán)人，清償時按照什么順序?
以抵押房地產(chǎn)清償債務(wù)時，同一房地產(chǎn)有數(shù)個抵押權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)定抵押權(quán)的先后順序清償。處分抵押房地產(chǎn)所得款項不足償還所欠債務(wù)本息和違約金時，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索不足部分。
《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》全文
來源：市住建委官網(wǎng)
北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法
(1994年4月20日北京市人民政府第5號令發(fā)布根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令第一次修改根據(jù)2007年11月23日北京市人民政府第200號令第二次修改)
第一章總 則
第一條 為加強本市房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)秩序，保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 凡以本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行抵押的，適用本辦法。
第三條 設(shè)立房地產(chǎn)抵押，應(yīng)遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設(shè)立的房地產(chǎn)抵押，受法律保護。
第四條 本市實行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第二章 抵押的設(shè)定
第五條 下列房地產(chǎn)，可以依照本辦法設(shè)立抵押：(一)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地(以下簡稱土地)使用權(quán);(二)依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋(含附屬物);(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。
第六條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(三)列為文物保護的古建筑;(四)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);(五)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。
第七條 以通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不得違背該土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定;抵押期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、附屬物，均為抵押物的一部分;以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
第八條 以屬于國有資產(chǎn)的房屋設(shè)定抵押時，須報國有資產(chǎn)管理機關(guān)備案。
第九條 以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)事先書面征得其他共有人同意。
第十條 抵押人以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，須將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押期間租賃期滿，承租人需繼續(xù)租賃原房屋的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意。
第十一條 抵押人設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，向抵押權(quán)人提供抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告的，抵押權(quán)人有權(quán)對資產(chǎn)評估報告進行審查。
第十二條 抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以抵押人名義為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔(dān)。抵押的房地產(chǎn)已投保的，抵押人應(yīng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?