商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有法律效益嗎?商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以隨意簽訂嗎?商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，是不能隨意簽訂的。對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。
認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括：
(1)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況;
(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);
(3)房屋價(jià)款計(jì)算;
(4)定金;
(5)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。
認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷(xiāo)售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。
認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任;二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買(mǎi)方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買(mǎi)方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)范本
編號(hào)：__________
甲方(出售人)：____________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方(認(rèn)購(gòu)人)：____________________________________
身份證件號(hào)碼/公司注冊(cè)號(hào)：_________________________
地址：_______________________ 電話：____________
丙方(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))：__________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方經(jīng)過(guò)了解，有意向購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的____________
_________________________________________________物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該物業(yè)”)。其建筑面積___________平方米，套內(nèi)建筑面積____________平方米，認(rèn)購(gòu)價(jià)￥____________(大寫(xiě)：______________________)。《商品房預(yù)售許可證》號(hào)：________________。經(jīng)與甲方協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：
1、甲乙雙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，乙方愿意支付￥__________ (大寫(xiě)：____________________)給甲方作為認(rèn)購(gòu)該物業(yè)的訂金。
2、乙方應(yīng)于本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后______日內(nèi)(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到_______________________________簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。并帶上如下證件和資料：
(1)本認(rèn)購(gòu)書(shū);
(2)身份證明原件和復(fù)印件;
(3)____________________________________________;
(4)____________________________________________。
3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，訂金抵作購(gòu)房?jī)r(jià)款;如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間內(nèi)，甲方已將物業(yè)另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已付訂金;如乙方在約定的時(shí)間內(nèi)不前來(lái)協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業(yè)另售他人;如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方可將該物業(yè)另售他人。
4、甲乙雙方如需變更本協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。
5、乙方如對(duì)所購(gòu)物業(yè)了解清楚，有購(gòu)買(mǎi)意向，甲方或乙方均可要求與對(duì)方直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
6、甲方如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)作為丙方在本認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽章。
本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
丙方(簽章)：
銷(xiāo)售代表(簽名)：
簽訂日期：________年____月____日
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