北京經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房條件流程是怎樣的呢?經(jīng)轉(zhuǎn)商，其實(shí)就是房屋過戶，二手房交易，要交稅。要想經(jīng)轉(zhuǎn)商就只能換名過戶，換句話說，就是進(jìn)行二手房交易，要交稅和土地出讓金。下面來詳細(xì)看看吧。
市住建委的通知指出,“已購(gòu)北京經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后,產(chǎn)權(quán)人可以補(bǔ)交土地收益后改為商品房?！钡桓D(zhuǎn)換只適用于2008年4月11日以后簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭,即2008年4月11日以后簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)適房家庭,取得契稅完稅憑證或者證五年后,產(chǎn)權(quán)人可以按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)差的70%,補(bǔ)交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權(quán)。
在2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房,一律要通過上市交易的方式完成,除了按照最低過戶指導(dǎo)價(jià)格繳納10%的綜合地價(jià)款外,還要繳納一定的額度的房屋契稅。140平方米以下契稅稅率為1.5%,140平方米以上為3%。
一、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房前提條件
需要確認(rèn)經(jīng)適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時(shí)間會(huì)比房產(chǎn)證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。
注：經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預(yù)約的資格都沒有。
二、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需材料
戶口本;
雙方身份證及復(fù)印件(最少3張);
結(jié)婚證(必須帶，若轉(zhuǎn)讓給年齡大的父母，已沒結(jié)婚證的，可以用戶口本證明夫妻關(guān)系也可);
經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同原件或復(fù)印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費(fèi)，就是耽誤時(shí)間);
房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權(quán)人名字隱去);
買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)已繳納的綜合低價(jià)款證明(藍(lán)色紙)和契稅證明及其復(fù)印件;
房本及復(fù)印件。
三、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房流程
門口咨詢臺(tái)領(lǐng)取網(wǎng)簽號(hào);
到窗口排隊(duì)等待叫號(hào)進(jìn)行網(wǎng)簽?？梢韵热ゴ翱谝獋€(gè)存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。
網(wǎng)簽后，去咨詢臺(tái)領(lǐng)取2份表格(個(gè)人銷售已購(gòu)住房涉稅申報(bào)核定表 5年以上家庭唯一生活用房證明)，都是繳納契稅用的。
繳納契稅。
拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺(tái)領(lǐng)取登記過戶號(hào)。
交納土地出讓金，算法是3621元*面積*10%(當(dāng)初購(gòu)房已交的超標(biāo)經(jīng)濟(jì)適用房面積的部分要減掉)。
登記過戶排號(hào)等待辦理過戶。
辦理登記過戶后，10個(gè)工作日由買方來取房本。
四、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需費(fèi)用
土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
所得收益繳納(已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi)后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半;
契稅：1.5%，由買方繳納;
注意事項(xiàng) 變更性質(zhì)(經(jīng)改商)，必須補(bǔ)交綜合地價(jià)款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時(shí)間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單
夫妻間變更名字經(jīng)改商后，再變更回來只需85元工本費(fèi)，無其他稅費(fèi);
經(jīng)改商后，房本擬在變回原所有權(quán)人的，再次買賣交易方式費(fèi)用最低。因無價(jià)差，雖然不滿5年，5.5%營(yíng)業(yè)稅(買入價(jià)=賣出價(jià))為0;所得稅按增值20%計(jì)算也為0，故只需繳納1.5%契稅。
