所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱(chēng)“泡沫經(jīng)濟(jì)”。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。
最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并最終導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。從20世紀(jì)70年代開(kāi)始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價(jià)泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒(méi)有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。
1、房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。這里我們計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比=城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積×商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
2、租售比。租售比(租賃價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格比)是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況。租售比的大小已成為國(guó)際間公認(rèn)的樓市是否存有泡沫的晴表。
通俗來(lái)說(shuō)，用售價(jià)與租金比可以反應(yīng)目前租房合適還是買(mǎi)房合適。因?yàn)槭蹆r(jià)與租金比是反映一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)樓盤(pán)是否具備良好投資價(jià)值的一個(gè)主要參考指標(biāo)，若售價(jià)與租金比嚴(yán)重失調(diào)，買(mǎi)房不如租房。
租售比一般界定為1∶200至1：300 之間，如果租售比低于1∶300，說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房?jī)r(jià)高估;如果高于1∶200，說(shuō)明該區(qū)域投資潛力較大，房?jī)r(jià)泡沫不大。 隨著租售比的降低房?jī)r(jià)的泡沫越大。
3、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度，或者房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。
通常情況下，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)與GDP 的增幅相接近;比值越大，房地產(chǎn)價(jià)格偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP 增長(zhǎng)率的比值這一指標(biāo)的臨界值， 國(guó)際上并無(wú)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。大部分學(xué)者，如吳地寶和余小勇(2007)認(rèn)為對(duì)于我們發(fā)展中國(guó)家而言，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上時(shí)存在泡沫，2 倍以上時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常，有較大泡沫。
4、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI 增長(zhǎng)率(或GDP 平減指數(shù))。在我國(guó)住宅價(jià)格部分反應(yīng)到消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)中，其中以居住類(lèi)(主要是租金)價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。該指標(biāo)是用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的趨勢(shì)，測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)消費(fèi)價(jià)格的增長(zhǎng)速度。眾所周知，作為居住需求的住宅，是價(jià)值很大的消費(fèi)品，理論上其價(jià)格變化應(yīng)基本與CPI 變化同步。
如果房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并超過(guò)物價(jià)上漲幅度時(shí)，就以為房?jī)r(jià)可能偏離其價(jià)值。該比值越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率大于10%，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與CPI 的比率越過(guò)。
提到當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，有很多專(zhuān)家不由自主地與上世紀(jì)90年代初的海南省的房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害狀況聯(lián)系起來(lái)，他們認(rèn)為，如果決策層將房產(chǎn)泡沫捅破，那么收拾房地產(chǎn)泡沫破滅后的爛攤子將非常棘手，要求決策層放松對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控。
當(dāng)年，海南省、北海市的房地產(chǎn)爛攤子，乃是由于泡沫累積過(guò)多，突然破滅引發(fā)的。1992年年，鄧小平發(fā)表南巡講話后，總?cè)藬?shù)不過(guò)160萬(wàn)的海南省竟然出現(xiàn)了2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司(平均每80個(gè)人一家房地產(chǎn)公司)，其中的絕大部分公司是炒地皮，玩擊鼓傳花的游戲。1993年初，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87萬(wàn)元，占固定資產(chǎn)投資總額的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)面積就達(dá)800萬(wàn)平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元/畝一直飆升到600多萬(wàn)元/畝。
1993年6月23日，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱容基發(fā)表講話，宣布中止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。第二天，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目。房地產(chǎn)熱被釜底抽薪，泡沫迅速破滅。
據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)海南省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。占全國(guó)0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜》e壓的商品房，竟然占全國(guó)的10%。從1999年開(kāi)始，海南省用了整整七年的時(shí)間，處置積壓房的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬(wàn)平方米，占積壓總量的97.6%。從2006 年下半年開(kāi)始，元?dú)獯髠暮Ｄ戏康禺a(chǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長(zhǎng)，但總成交量仍然有限。
所以，樓市泡沫一旦破裂后對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害是非常巨大的，當(dāng)年海南省房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害只是現(xiàn)在中國(guó)一線城市樓市泡沫的一個(gè)縮影。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，需求急劇下降，房?jī)r(jià)再繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購(gòu)房者多數(shù)高價(jià)按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會(huì)拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。盡管現(xiàn)在即使國(guó)內(nèi)各大銀行商業(yè)銀行通過(guò)了銀監(jiān)會(huì)的房貸壓力測(cè)試，都表示即使房?jī)r(jià)30%也能杠得住，這只是一個(gè)幻想。
1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷(xiāo)基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓;其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
2、 建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度
加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。
3、 強(qiáng)化土地資源管理
政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開(kāi)招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類(lèi)違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。