本文介紹出售公房和購買公房需要交納的稅費(fèi)，詳細(xì)提供稅費(fèi)計(jì)算公式。
購買公房需要繳納的稅費(fèi)
?、?登記費(fèi)按件計(jì)算，每件100元，登記費(fèi)由房地產(chǎn)交易中心收取。
?、?房屋出售價(jià)0.5‰的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購房總價(jià)0.5‰交付);其計(jì)稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書所載的實(shí)際金額。
?、?房地產(chǎn)權(quán)證印花稅5元;
?、?實(shí)際購房款(扣除超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)按市場(chǎng)價(jià)購房所付款項(xiàng))1%的土地收益金;
⑸ 購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)支付市場(chǎng)價(jià)的應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。契稅按照房地產(chǎn)買價(jià)的0.75%計(jì)算繳納。即納稅人為買方;計(jì)算依據(jù)為實(shí)際購買金額。
?、蔬^戶手續(xù)費(fèi);過戶手續(xù)費(fèi)按套計(jì)算。每套250元，30萬元以下(含30萬元)減半，過戶手續(xù)費(fèi)由房地產(chǎn)交易中心收取。
出售公房需要交納的稅費(fèi)
從現(xiàn)行的稅法分析，職工出售已購公房涉及到的稅種有：
?、眱啥愐毁M(fèi)(營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加)，稅率為5.5%，按照銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額;
?、矀€(gè)人所得稅，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移所得按20%比例稅率計(jì)征，以售房人銷售收入總額扣除各項(xiàng)費(fèi)用后的余額作為計(jì)稅依據(jù);
⒊土地增值稅，個(gè)人自用住房居住5年后出售，免征;
?、从』ǘ悾翠N售額的0.5‰征收。按現(xiàn)行的稅種收稅，推算職工出售已購公房所需繳納的稅額。
假定職工當(dāng)年按優(yōu)惠價(jià)購買公有住房所付房款為X，出售已購公房款為Y，土地收益按所得房款的5%計(jì)收。
兩稅-費(fèi)額(A)=Y×0.055×0.94(1-5%)=4.91 15×10-2Y
個(gè)人所得稅(B)=[Y×0.94-X-A-Y×0.94×5%]×20%=0.1688Y-0.2X
印花稅(C)=Y×0.94×0.5‰=4.7×10-4Y
應(yīng)納稅總額(D)=A+B+C=0.21839Y-0.2X
稅負(fù)總額大約相當(dāng)于出售已購公房房款的20%。
⑴ 獨(dú)用成套職工住宅： A.1996年9月1日以前的獨(dú)用成套職工住宅老承租戶：
甲級(jí)、乙級(jí)地段獨(dú)用成套職工住宅月租金=1997年獨(dú)用成套職工住宅月標(biāo)準(zhǔn)租金(上限租金)×1.5×1.25+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
丙級(jí)、丁級(jí)、戊級(jí)地段獨(dú)用成套職工住宅月租金=1997年獨(dú)用成套職工住宅月標(biāo)準(zhǔn)租金(上限租金)×1.5×1.15+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
B.1996年9月1日以后的獨(dú)用成套職工住宅新承租戶：
獨(dú)用成套職工住宅月租金=地段分值×住房條件分×每戶房屋使用面積之和+天井或平臺(tái)月租金+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
?、篇?dú)用成套公寓：
甲級(jí)、乙級(jí)地段獨(dú)用成套公寓月租金=1998年獨(dú)用成套公寓月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.25+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
丙級(jí)、丁級(jí)、戊級(jí)地段獨(dú)用成套公寓月租金=1998年獨(dú)用成套公寓月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.15+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
?、?花園住宅月租金=1997年花園住宅月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.4+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
⑷非獨(dú)用成套公寓月租金=1997年非獨(dú)用成套公寓月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.4+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
?、尚率嚼锱》吭伦饨?1997年新式里弄住房月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.4+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
?、史仟?dú)用成套職工住宅月租金=1997年非獨(dú)用成套職工住宅月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.4+月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金
⑺非改居住房月租金=1997年非改居住房月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.4
?、膛f式里弄住房月租金=1997年舊式里弄月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.3
?、秃?jiǎn)屋月租金=1997年簡(jiǎn)屋月標(biāo)準(zhǔn)租金×1.3
注：
住房面積超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)計(jì)算超標(biāo)準(zhǔn)增收租金(舊式里弄、非改居住房、簡(jiǎn)屋不計(jì)算)。
月超標(biāo)準(zhǔn)增收租金=月標(biāo)準(zhǔn)租金×(承租戶建筑面積-建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn))÷ 承租戶建筑面積