商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費用相同。本篇百科將為你介紹商住兩用房缺點、商住兩用房產(chǎn)權(quán)時間、
“商改住”項目大行其道
在當前樓市限購不斷升級的嚴峻形勢下，房企為了拓展生存空間，紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，推出一些“商住兩用房”項目。
在城市的不同區(qū)位，“商住兩用房”項目都有分布。在高新區(qū)某樓盤，售樓工作人員向記者介紹，他們的項目屬于商住兩用性質(zhì)，不受限購和貸款政策影響，無論是投資還是自住，都是絕佳選擇。旅游路的某公寓項目，銷售人員對前來看房的購房者推薦時，也多次提到“不限購”。
走訪中記者發(fā)現(xiàn)，無論是購房者還是售房者，在限購風行的大背景下，都在迫切尋找一個“突圍”的出口，都在尋找一個使政策和市場持平的平衡點?！吧套捎梅俊敝允艿狡珢?，也正是因為該類項目能規(guī)避目前限購的形勢，同時還能滿足人們的剛性需求，應(yīng)了形勢之需。
專業(yè)人士分析，“商改住”項目之所以在市場活躍，一方面是部分購房者在限購的制約下“轉(zhuǎn)移陣地”，使得該類項目的市場需求加大;另一方面，由于住宅調(diào)控政策沒有松動跡象，反而釋放出愈加嚴厲的信號，商業(yè)物業(yè)開發(fā)目前還沒有明顯的政策制約，部分開發(fā)商會考慮轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。當然，由于商業(yè)物業(yè)開發(fā)的高風險性，使得開發(fā)商將“商改住”項目視為比較穩(wěn)健的選擇。
部分剛需人群開始關(guān)注
據(jù)了解，所謂“商住兩用房”，是將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，通常以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推售。長久以來，很多人認為它是一個違背市場規(guī)則的“擦邊球”產(chǎn)品，認為這是市場里的一個疏漏。過去，在人們眼中，“商改住”的項目多為商業(yè)用水、商業(yè)用電、無燃氣、格局差，并不適合居住，然而限購令政策的出現(xiàn)反而給了這些原來處于劣勢的“擦邊球”項目可乘之機。近段時間，大部分此類“商改住”項目均打出“不限購、不限貸”的招牌，也因此吸引了不少受限購影響的投資者和部分外地購房者的眼球。
在記者走訪的多個“商住兩用房”項目中，幾乎所有的售樓人員都表示，限購令的出臺使關(guān)注樓盤的購房者多了起來，來咨詢和簽約的人比以往增加不少。售樓處云集的客流，多以外地剛需置業(yè)者和投資客居多。
在某商住項目的售樓處，正在看房的一位操著外地口音的男士對記者說，“限購讓我們這些外地人買房子更難了，趁著現(xiàn)在還沒有對商住兩用的房子實施限購令，先買一套住著?！绷硗庖灿匈彿空弑硎?，限購讓住宅市場幾乎喪失了投資空間，日后商住房會越炒越熱，趁現(xiàn)在價位合適，還是先下手的好。
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商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
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缺點一：商住兩用房一般不能落戶
商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。
缺點二：“商住兩用”房生活成本高
商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔憂
商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等。
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第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。
第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。
第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
第四，選擇新型“商住兩用房”
現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。