目前市場上庫存狀況普遍不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積持續(xù)增長，住宅待售面積略有減少。9月全國住宅待售面積較前期高位4月下降1.6%。在中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年。
庫存問題是一個分化的數(shù)據(jù)：目前一二線市場在2014年“930”一系列刺激下，庫存數(shù)據(jù)壓力有所緩解，壓力大的主要體現(xiàn)在三四線城市。
庫存危機(jī)的另一大擔(dān)心來自新開工降幅有所收窄。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增長2.6%，其中住宅投資額僅增長1.7%。分地區(qū)來看，西部地區(qū)表現(xiàn)最弱，而東部地區(qū)表現(xiàn)相對較好，這主要由于東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況明顯好于中西部地區(qū)。
基于此，房地產(chǎn)未來去庫存應(yīng)當(dāng)在哪些方向上努力?
首先，信貸政策的繼續(xù)寬松仍然顯得必要。從去年以來，降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。
其二，直接購房減免稅費和增加購房補(bǔ)貼。這一思路在部分城市已經(jīng)實行，比如鄭州市政府此前宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購房資格，轉(zhuǎn)而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補(bǔ)貼。
其三，降低房企融資難度。目前看，僅10月份就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達(dá)到了470億，國家在融資端為開發(fā)商釋放流動性的節(jié)奏在加快，考慮到融資成本的逐步降低，預(yù)計越來越多的房企會進(jìn)行債權(quán)類融資。
其四，棚戶區(qū)改造為去庫存提供了新的需求端。2015年“兩會”政府工作報告中明確將“穩(wěn)定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實施三年行動計劃。
其五，伴隨全面二孩政策實行后加快戶籍改革。戶籍制度的優(yōu)化將降低工作居住證轉(zhuǎn)戶難度，即使在限購執(zhí)行嚴(yán)格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，也將有利于新增戶籍人口的購房需求。
最近有關(guān)國家住房銀行的話題熱度比較高，這與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的壓力有關(guān)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2015年前三季度，全國商品房待售面積66510萬平方米，與去年同期相比增長了16.4%，而2010年全國商品房待售面積尚未及2億平方米，2014年時全國待售面積已經(jīng)突破了6億平方米。
對于待售房地產(chǎn)的化解應(yīng)對政策，現(xiàn)在市場有兩種主流意見。一種是要通過對投資性住房進(jìn)行物業(yè)投資稅的征收，來促使主要由投資行為影響的房地產(chǎn)價格回歸到均衡水平，從而讓市場中的無效自住需求得到釋放，使之從無效需求變成有效市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)待售積壓住房去庫存。依此盤活房地產(chǎn)業(yè)的同時，也讓房地產(chǎn)價格帶動的企業(yè)成本價格(含人力或勞動力再生產(chǎn)成本)合理回歸，以及房地產(chǎn)業(yè)對其他實業(yè)的資金擠出效應(yīng)和哄抬資金價格效應(yīng)得到緩解。
第二種意見是不針對住房投資行為引導(dǎo)的市場價格通過物業(yè)投資稅來引導(dǎo)，維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價格，通過加大寬松貨幣的寬松力度，改變貨幣供應(yīng)與商品供應(yīng)的配比比例，以隱性的或者顯性的通脹(或者貨幣貶值)來消化房地產(chǎn)業(yè)的待售商品房庫存壓力。這一過程中，除了維持低利率政策、降低其他實業(yè)企業(yè)的資金成本以外，再輔以定向?qū)捤韶斦?，來平衡隱性或者顯性通脹過程中的各產(chǎn)業(yè)均衡，以及撫慰此過程中不同群體的利益得失。
這兩種意見在政策邏輯層面，大致都是可以站得住腳的。從起點到終點，兩種政策執(zhí)行下來，都有實現(xiàn)目標(biāo)的可能性，也就是殊途同歸。但是在執(zhí)行過程中，有一個很大的國際經(jīng)濟(jì)變量，如果考慮進(jìn)去的話，兩種政策具體執(zhí)行的利弊就會有一個明顯差異。如果是執(zhí)行第一種政策思路，對于國內(nèi)群體所要承受的壓力，需要有合理的預(yù)期。這種思路，整體執(zhí)行過程最大的好處是內(nèi)部可控，中間受制于國際經(jīng)濟(jì)變量的可能性相對很小。物業(yè)投資稅在全球市場是一個相對普遍的設(shè)置，一旦采用，對投資人的全球資產(chǎn)配置而言，并不構(gòu)成一個影響較大的變量。
如果是第二種思路，在政策執(zhí)行初期國內(nèi)群體要承擔(dān)的壓力相對較小，因為通脹的效果和貨幣購買力與國際資產(chǎn)配置得失變化并不明顯，而一旦執(zhí)行到中期，國際變量的壓力就不再是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)政策可控的了，即便在這一過程中，人民幣國際化和自由化的進(jìn)程放慢腳步，相關(guān)管控之外的全球與資金進(jìn)出的總量也難以估計。
兩種政策思路各有利弊，做選擇應(yīng)該考慮執(zhí)行過程中的變量是否可控，熱議的國家住房銀行這類機(jī)構(gòu)是否設(shè)置，如何設(shè)置，首先可能也得看采用以上哪種思路。
在很多學(xué)者眼中，近期中國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，最關(guān)鍵的因素之一就在于房地產(chǎn)投資不斷萎縮，而背后的直接原因正是房地產(chǎn)市場庫存過高。
正因為如此，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議以罕見的篇幅對房地產(chǎn)市場去庫存化政策作了較多的規(guī)定，并把“去庫存”納為2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”之一。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的定義，房地產(chǎn)的“庫存”含義應(yīng)該是比較清楚的：即指商品房(資料、團(tuán)購、論壇)待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。
也就是說，房地產(chǎn)的“庫存”并不是如某些人士所認(rèn)為的那樣，被泛化為“十三五”規(guī)劃中要新建的住房，也不是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)獲得土地但沒有開發(fā)的住房，更不包括沒有進(jìn)入商品房市場的保障性住房及棚戶區(qū)改造的返遷房。
如果住房市場“庫存”按照這樣的界定，那么當(dāng)前一線城市及人口流入較多的部分二線城市，基本不用擔(dān)憂去庫存的問題，因為這些城市的房地產(chǎn)市場不僅庫存去化率已大致回到市場正常水平，而且商品房價格有所上升，又開始刺激投資者涌入市場。
基于此，對于這類城市的房地產(chǎn)市場，去庫存的任務(wù)要差別性地對待，至少不能再采取各種優(yōu)惠政策來鼓勵住房投資者。事實上，這些城市房地產(chǎn)市場的價格已經(jīng)過高，新進(jìn)入的農(nóng)民工及大部分住房消費者基本沒有支付能力進(jìn)入這樣的市場。
所以，對于一線城市及部分二線城市來說，房地產(chǎn)市場去庫存的實質(zhì)就是不能以優(yōu)惠政策來形成錯誤的激勵，讓大量的投資或投機(jī)需求再涌入市場，而應(yīng)該讓這些城市按市場法則去自行調(diào)整與恢復(fù)。
房地產(chǎn)市場真正庫存嚴(yán)重過剩的是三線和四線城市，及部分二線城市。當(dāng)前“去庫存”任務(wù)主要針對的正是這些城市。
對于這一部分市場而言，采取讓農(nóng)民進(jìn)城購買、讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價、讓投資者購買出租等優(yōu)惠政策，一定程度上會起到作用，但效果也不能過于高估。因為這些城市主要的問題在于沒有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機(jī)會少，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購買住房并不是一件易事。
而對于投資者來說，這類城市的房價已經(jīng)持續(xù)下跌近兩年，很難讓他們產(chǎn)生進(jìn)場投資的意愿。另外，讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷也不是容易的事情，因為這些城市多數(shù)地方的房價本來就不算高。
更重要的是，這些城市房地產(chǎn)市場之所以嚴(yán)重過剩，不僅在于當(dāng)前已經(jīng)存在的可供銷售和可供出租的存量房難以消化，還有另外兩大問題需要解決。
一是這些城市的不少新城有變成“空城”和“死城”的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商就算已經(jīng)把房子賣出去，但如果接手的是投資性住房需求，購房者既難以賣出去也難以租出去，空置率相當(dāng)驚人，這等于是把原來存在于開發(fā)商手中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到購房者手中，依然有可能會蔓延到金融市場。
二是這些城市的住房市場去庫存化不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何切斷再增加住房庫存的根源?？梢哉f，如果不能做到這點，即使現(xiàn)在的住房庫存消化了，新的庫存又會涌現(xiàn)。
所以，對當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場來說，去庫存化的核心就是要斬斷住房市場再快速擴(kuò)張的根源。這些根源既包括不少地方的土地財政、對GDP過分追求的偏好，也包括少數(shù)官員的尋租與設(shè)租等。
所以，這些城市的房地產(chǎn)去庫存化并非僅僅是把現(xiàn)有的住房賣出去那樣簡單，還需要進(jìn)行一系列的制度改革。