二手房在正常過(guò)戶情況下，首先賣方需要繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為 5.55%。轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足 5 年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)
5 年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足 5 年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò) 5
年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等，則不論是否過(guò) 5 年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
其次賣方還要繳納個(gè)人所得稅，新出的政策規(guī)定二手房交易稅費(fèi)中的個(gè)人所得稅為房屋兩次交易差的 20%。如果是家庭唯一住宅且購(gòu)買時(shí)間超過(guò) 5
年，可免交個(gè)人所得稅 ; 任何一個(gè)條件不滿足都須繳納個(gè)人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納高額的個(gè)人所得稅。
買方需要繳納契稅，基準(zhǔn)稅率 3%，優(yōu)惠稅率 1.5% 和 1%，征收方法是按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的 3%，若買方是首次購(gòu)買面積不足 90
平方米的普通住宅，繳納交易總額的 1%，若買方首次購(gòu)買面積超過(guò) 90 平方米 ( 包含 90 平方米 ) 的普通住宅則繳納交易總額的 1.5%。
贈(zèng)與過(guò)戶，免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。繼承房產(chǎn)交易過(guò)戶則不需繳稅。
買二手房要交哪些費(fèi)用
一、購(gòu)買二手房的費(fèi)用：稅費(fèi)
1、查檔費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每人 10 元，根據(jù)買賣雙方戶口本上人數(shù)總和來(lái)收取。
2、買賣公證費(fèi)。買賣公證費(fèi)的是公證書(shū)上成交價(jià)的 3 ‰。
3、契稅。契稅分兩種情況來(lái)征收。首套房 90 平方米以下的契稅為成交價(jià)的 1%; 二套普通住宅不論面積大小契稅都為成交價(jià)的
3%。同時(shí)要提醒購(gòu)房者，現(xiàn)在首套和二套房的界定不是以個(gè)人為單位而是以家庭為單位，也就是說(shuō)婚前夫妻任何一方買過(guò)房子，現(xiàn)在買房都要算二套。
4、個(gè)稅。個(gè)稅即個(gè)人所得稅，征收標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)的 1%。滿 5
年的商品房一般情況下是免征個(gè)稅，不過(guò)前提是要看原房東名下有幾套房，如果是唯一住房即可免征，相反就要征收 1% 的個(gè)稅，未滿 5
年的商品房不分首套二套都要征收。
5、營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是成交價(jià)的 5.55%，征收標(biāo)準(zhǔn)分兩種情況：滿 5 年就免征，不滿 5 年要全額征收。
6、工本費(fèi)。工本費(fèi)是每本 80 塊錢(qián)。
7、交易手續(xù)費(fèi)。產(chǎn)權(quán)證面積小于 144 平方米的交易手續(xù)費(fèi)為 5 元 / 平方米，大于等于 144 平方米的交易手續(xù)費(fèi)為 8 元 / 平方米，房改房是2.5 元 / 平方米。
此外，如果是房改房，則需繳納成交價(jià) 0.5% 的土地收益金，有的是過(guò)戶當(dāng)天繳納，也有要土地使用證時(shí)才征收的情況。
二、購(gòu)買二手房的費(fèi)用：銀行按揭所需費(fèi)用
1、銀行按揭抵押公證費(fèi)。抵押公證費(fèi)是貸款額的 1 ‰，一般情況下，不足 200 元的按 200 元征收。
2、按揭合同工本費(fèi) 380 元 / 套。
3、商品房案值評(píng)估費(fèi)，一般是總房?jī)r(jià)的 3 ‰～5 ‰。
以上信息僅供參考 ( 其中可能還涉及一些比較小額的費(fèi)用 ) ，以房產(chǎn)交易中心實(shí)際征收額為準(zhǔn)。
三、購(gòu)買二手房的費(fèi)用：中介費(fèi)
一般按照 1% — 3% 來(lái)收取。
二手房評(píng)估價(jià)是指采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)。然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。
二手房評(píng)估價(jià)影響因素
在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要抓住以下三大因素。
房屋因素
舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無(wú)朝南窗則為-5%。
房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。
環(huán)境因素
環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的為+15%。
心理因素
如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。
房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
在房屋買賣過(guò)程中，房產(chǎn)有時(shí)候需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用是怎樣收取的，這是很多購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題。房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。
在計(jì)算二手房首付之前，需要了解一下房子面積。房子面積對(duì)于房主，中介來(lái)說(shuō)，他們說(shuō)的都是建筑面積，對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，我們更關(guān)心居住面積，就是房子實(shí)際使用面積。買房人需要好好打量房子的大小，空間，決定是不是要買。
房子的面積合適，區(qū)位交通便捷，在最后討論成交價(jià)了。就是雙方定下的房子的交易價(jià)格。那么總價(jià)也就定下來(lái)了，那么，如果需要向銀行貸款了，銀行會(huì)提供一個(gè)評(píng)估價(jià)。還有房子買賣，地稅局也要給出一個(gè)評(píng)估價(jià)，做為收稅的基數(shù)。
銀行評(píng)估價(jià)。銀行對(duì)這個(gè)房子進(jìn)行評(píng)估，測(cè)量，給出一個(gè)價(jià)格比如100萬(wàn)，那么按照現(xiàn)行的政策，首付比例30%(針對(duì)首套房，二套房是50%)，那么你能夠貸款的額度是70%×100，70萬(wàn)，那么你跟房主定的房子價(jià)格如果是200萬(wàn)，那么你需要提供100萬(wàn)的首付，銀行對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)格，只有最高價(jià)的限制，所以要是你想少首付，就要提高銀行評(píng)估價(jià)，首付多，銀行評(píng)估價(jià)就按照一般的來(lái)了。這個(gè)不是最后的首付哦。
地稅局估價(jià)。這個(gè)估價(jià)相對(duì)于銀行股價(jià)，地稅局的估價(jià)很重要，他才是決定首付的關(guān)鍵。因?yàn)榈囟惥忠憷U稅。比如100平米的房子，地稅局給你的稅費(fèi)比例是5%，地稅局給這個(gè)房子的評(píng)估價(jià)是10000-12000之間，那么總價(jià)就是100萬(wàn)-120萬(wàn)，那么你要交的稅費(fèi)5萬(wàn)-6萬(wàn)之間。那么銀行就會(huì)根據(jù)這個(gè)評(píng)估價(jià)區(qū)間給你貸款，也就是給你貸70萬(wàn)-84萬(wàn)，那么200萬(wàn)房子，你的首付區(qū)間就是130萬(wàn)-116萬(wàn)。
地稅局的估價(jià)是一個(gè)區(qū)間范圍的值，如果銀行給的評(píng)估價(jià)正好在這個(gè)區(qū)間，那么就按照銀行的估價(jià)作為依據(jù)，進(jìn)行繳稅，按照上面的例子，銀行給你的貸款是80萬(wàn)，那么要繳的稅費(fèi)，80萬(wàn)×5%=4萬(wàn)，最低稅費(fèi)70萬(wàn)×5%=3.5萬(wàn)，首付區(qū)間130萬(wàn)-116萬(wàn)，所以共計(jì)134萬(wàn)-119.5萬(wàn)(還沒(méi)有計(jì)算中介費(fèi)，這個(gè)根據(jù)中介的比例來(lái)的)。銀行的貸款一般不會(huì)高于地稅局的評(píng)估價(jià)，會(huì)在地稅局估價(jià)范圍內(nèi)。一般而言，二手房的首付總金額，一般都是房子總價(jià)的一半，50%-60%。
現(xiàn)在房市走勢(shì)不明，大家請(qǐng)擦亮眼睛多看，多問(wèn)，多觀察。希望能夠買到自己心儀的房子，畢竟二手房的首付款還是很高的