為貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)，堅持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的原則，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機(jī)性購房，逐步解決居民住房問題，進(jìn)一步促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見：
實(shí)施意見
一、堅決貫徹落實(shí)國家和本市各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施,切實(shí)將房價控制在合理水平。根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合研究確定新建住房年度價格控制目標(biāo)，并于2011年3月底前向社會公布。
二、進(jìn)一步完善廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和動遷安置房“四位一體”的住房保障體系。繼續(xù)放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，逐步擴(kuò)大政策受益面，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?在加快推進(jìn)中心城區(qū)和部分郊區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房申請供應(yīng)工作基礎(chǔ)上，年內(nèi)進(jìn)一步放寬申請準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房受益面;研究試行經(jīng)濟(jì)適用住房租賃、租售轉(zhuǎn)換新機(jī)制。加快保障性住房房源建設(shè)和供應(yīng)，全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)。繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度，拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶)，啟動郊區(qū)城鎮(zhèn)危舊房改造。加大保障性房源籌措力度，新出讓商品住房地塊必須按照不小于5%比例配建保障性住房。按照國家要求，確保完成2011年全市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)。
三、個人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。嚴(yán)格按照《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作若干意見的通知》(滬府發(fā)〔2010〕34號)規(guī)定，根據(jù)不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率，做好土地增值稅征收管理工作。重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目(具體項目由住房保障房屋管理部門提供)，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。稅務(wù)、財政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國土資源等部門要加強(qiáng)配合，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)強(qiáng)化存量房交易稅收征管的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞通過“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
四、積極穩(wěn)妥推進(jìn)本市房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，認(rèn)真實(shí)施《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，建立健全市與區(qū)(縣)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)制，進(jìn)一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺，加強(qiáng)政策宣傳和征收管理。
五、對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
繼續(xù)加強(qiáng)對執(zhí)行差別化信貸政策情況的檢查，嚴(yán)肅查處違規(guī)貸款行為。
六、強(qiáng)化保障性住房和商品住房用地等年度供地計劃管理，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在年度計劃中，單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時序等內(nèi)容，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決及時糾正和嚴(yán)肅查處。同時，今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量，并根據(jù)土地市場情況，合理安排土地供應(yīng)上市節(jié)奏。
加大閑置土地處置力度，按照國家和本市閑置土地處置的法律法規(guī)和政策規(guī)定依法處置。嚴(yán)格查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。
七、自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
八、各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設(shè)、供應(yīng)目標(biāo)，新建住房價格控制目標(biāo)，落實(shí)工作責(zé)任，積極推進(jìn)。要將住房保障工作目標(biāo)納入?yún)^(qū)縣政府年度考核，對政策落實(shí)不到位、工作不得力、計劃目標(biāo)未完成的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。
九、新聞媒體要強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)，著重宣傳各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，宣傳本市住房保障工作進(jìn)展和成效，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。各有關(guān)部門要深入解讀各項調(diào)控政策措施，及時解答市民關(guān)心的問題，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：
近年來，本市堅決貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。為進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，堅決落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)〔2013〕17號)精神，結(jié)合本市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、切實(shí)承擔(dān)穩(wěn)定房價工作的責(zé)任
(一)高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控、堅決抑制投機(jī)投資性購房，既是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障首都人民群眾住有所居的需要，也是本市實(shí)現(xiàn)人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)、推動城市可持續(xù)發(fā)展的需要。當(dāng)前，本市房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期，各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的重要性，增強(qiáng)工作的主動性和自覺性，毫不動搖，常抓不懈。
(二)認(rèn)真落實(shí)房價控制目標(biāo)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控政策和措施，保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。2013年本市房價控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
(三)建立穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。市發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土、稅務(wù)、公安、民政、財政、人力社保、工商等部門要密切配合，加強(qiáng)聯(lián)動，認(rèn)真落實(shí)好本部門承擔(dān)的房地產(chǎn)調(diào)控工作任務(wù)。各區(qū)縣政府要認(rèn)真落實(shí)各項調(diào)控措施，切實(shí)做好房價穩(wěn)定工作，確保轄區(qū)內(nèi)新建商品住房價格與全市房價控制目標(biāo)總體一致。
二、堅決抑制投機(jī)投資性購房
(四)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施。按照《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(京政辦發(fā)〔2011〕8號)等文件要求，繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)住房限購措施。自本通知下發(fā)次日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
(五)嚴(yán)格購房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。本市成立專門的購房資格審核機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門，進(jìn)一步完善工作機(jī)制，加強(qiáng)購房資格聯(lián)網(wǎng)審核。嚴(yán)肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，暫停網(wǎng)上簽約，責(zé)令限期整改，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人;購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同。對不如實(shí)申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購買住房。構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。
(六)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行、北京住房公積金管理中心，要繼續(xù)落實(shí)好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放;進(jìn)一步強(qiáng)化購房人貸款資格審核，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，嚴(yán)禁向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。中國人民銀行營業(yè)管理部、北京住房公積金管理中心在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
(七)充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。繼續(xù)推進(jìn)存量房交易計稅價格動態(tài)調(diào)整工作。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，根據(jù)市場情況適時提高定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率，加強(qiáng)預(yù)征和清算管理，加大稽查力度。對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征;不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)
(八)穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)。統(tǒng)籌考慮本市人口、資源、環(huán)境因素，保持適度土地供應(yīng)規(guī)模，2013年本市住房用地供應(yīng)計劃為1650公頃。繼續(xù)完善土地出讓方式，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。土地出讓前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要提出商品住房項目的住房建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。
(九)完善土地市場監(jiān)管。繼續(xù)實(shí)行供應(yīng)計劃地塊公布機(jī)制，合理安排土地開發(fā)供應(yīng)節(jié)奏和時序，穩(wěn)定市場預(yù)期。加快存量土地儲備開發(fā)力度，盡快形成實(shí)際用地供應(yīng)。對已供應(yīng)的土地，督促盡快開工建設(shè)，加大閑置土地清理、公示、處置力度，密切跟蹤土地供應(yīng)后開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，強(qiáng)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開發(fā)利用的全過程監(jiān)管。
(十)加快普通商品住房供應(yīng)。發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實(shí)開竣工申報制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定建設(shè)施工。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市。對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。
四、加快保障性安居工程建設(shè)
(十一)進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。落實(shí)2013年建設(shè)籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套的任務(wù)。二季度前完成項目供地、規(guī)劃等手續(xù)，落實(shí)財政資金，三季度確保項目開工建設(shè)。加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，完成“三區(qū)三片”棚戶區(qū)安置房建設(shè)，推進(jìn)新增五片棚戶區(qū)改造。開展非成片棚戶區(qū)和危舊房改造，繼續(xù)實(shí)施1000萬平方米老舊小區(qū)抗震節(jié)能綜合整治和簡易住宅樓改造工程，做好城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)重點(diǎn)村回遷安置房建設(shè)工作。
(十二)加強(qiáng)建設(shè)分配管理。強(qiáng)化城市總體規(guī)劃和土地利用統(tǒng)籌管理，嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗收關(guān)，落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保與住宅同步交付使用。統(tǒng)一保障性住房申請，完善保障家庭的經(jīng)濟(jì)及住房狀況審核機(jī)制，嚴(yán)肅查處擅自改變用途等違法違規(guī)行為，健全退出機(jī)制，確保公平分配。2013年年底前，各區(qū)縣要將符合條件、有穩(wěn)定就業(yè)的來京外來務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍。加強(qiáng)保障性住房小區(qū)運(yùn)營管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，切實(shí)解決入住家庭后顧之憂。
五、加強(qiáng)商品房銷售管理
(十三)嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。從工程投資和形象進(jìn)度、交付時限等方面提高商品房預(yù)售許可門檻，具體辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門另行制定并發(fā)布。繼續(xù)完善和嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。
(十四)加強(qiáng)商品房銷售價格引導(dǎo)。繼續(xù)總結(jié)完善本市價格引導(dǎo)經(jīng)驗，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實(shí)際銷售價格不得高于申報價格。
六、強(qiáng)化市場監(jiān)管和預(yù)期引導(dǎo)
(十五)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。搭建本市房地產(chǎn)企業(yè)信用管理系統(tǒng)，全面整合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門掌握的房地產(chǎn)企業(yè)信用信息，建立和完善信用信息歸集、管理和對外發(fā)布制度，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)行為的聯(lián)動監(jiān)管。
(十六)嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售和哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要密切配合、加強(qiáng)聯(lián)動，加大查處力度。國土部門禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門禁止其通過信托計劃融資，稅務(wù)部門對其強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。
(十七)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，受委托對外發(fā)布真實(shí)的房源和價格信息，不得搶占房源信息、哄抬房價和租金等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價，不得利用虛假或使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和方式等進(jìn)行價格欺詐。發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展房屋中介市場專項治理工作，加大市場監(jiān)管力度，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。
(十八)合理引導(dǎo)市場預(yù)期。各有關(guān)部門要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，加強(qiáng)市場監(jiān)測和研究分析，全面、客觀、及時發(fā)布房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，主動解讀市場走勢、調(diào)控政策措施及廣大居民關(guān)注的熱點(diǎn)問題，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。加強(qiáng)輿情監(jiān)測和應(yīng)對，對誤導(dǎo)市場、誤報誤讀的不實(shí)信息和言論，要及時予以糾正和澄清;問題嚴(yán)重的，應(yīng)追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。
七、加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)
(十九)加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作。按照全國個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的總體部署和要求，繼續(xù)推進(jìn)本市城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度和基礎(chǔ)信息。認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院關(guān)于建立完善房地產(chǎn)市場管理長效機(jī)制的要求，立足本市實(shí)際，進(jìn)一步探索完善符合首都特點(diǎn)的基本住房制度，完善差別化、多層次的住房需求調(diào)節(jié)機(jī)制，建立科學(xué)穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障對象應(yīng)保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足，切實(shí)解決人民群眾住房問題，促進(jìn)首都房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。