1.房產(chǎn)證過(guò)戶不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。
2.賣方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無(wú)法到場(chǎng)的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及復(fù)印件一份。
3.買方需要的材料：身份證原件及身份證復(fù)印件一份、戶口本及復(fù)印件，如果是單身的話，需要去市民政局開(kāi)單身證明。
材料都沒(méi)有問(wèn)題的話，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
材料都交給房產(chǎn)局的話，會(huì)有一個(gè)回執(zhí)單，一定要在上面說(shuō)明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右。
稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。
全流程最快十五個(gè)工作日。
二手房過(guò)戶基本流程是：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過(guò)戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時(shí)程序不同，比方有可能先交稅再遞件。
簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方(如果有的話)，就房產(chǎn)價(jià)格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。
遞件是指：買賣雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門開(kāi)具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)發(fā) 票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。(大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請(qǐng)預(yù)受理號(hào)和填表，再遞件，免得你在房管局排隊(duì))
交稅是指：房管局收件后，按其要求時(shí)間到相關(guān)稅局部門交納各種稅費(fèi)。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費(fèi)。
完稅過(guò)戶是指：買賣雙方交納各自稅費(fèi)后，雙方一起帶身份證和各自交稅費(fèi)的全部發(fā) 票單據(jù)，到房管局審察確認(rèn)已完稅，完成過(guò)戶，領(lǐng)取過(guò)戶回執(zhí)。
領(lǐng)證是指：買方按過(guò)戶回執(zhí)指定時(shí)間，帶身份證和過(guò)戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。
注意事項(xiàng)一、避免中介公司的暗箱操作
其一，某些中介以個(gè)人買房名義現(xiàn)金收購(gòu)業(yè)主房屋，利用收購(gòu)的形式賺取不正當(dāng)差價(jià);另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過(guò)戶)從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然拖不了干系。
其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無(wú)代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過(guò)該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。
其三，在交易過(guò)程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過(guò)程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。
注意事項(xiàng)二、房屋本身狀況
用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;
房屋權(quán)屬是否存有爭(zhēng)議;
房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;
房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的;
房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;
交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。
注意事項(xiàng)三、維修基金余額的結(jié)算與更名
買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付;而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。
注意事項(xiàng)四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)
這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。
注意事項(xiàng)五：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收
一般來(lái)講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
注意事項(xiàng)六：戶口問(wèn)題
按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對(duì)于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買方對(duì)戶口延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
注意事項(xiàng)七：評(píng)估狀況
在二手房交易的重要一環(huán)是需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。高了賣不出去，低了將遭受損失。
注意事項(xiàng)八、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。特別是某些交房事項(xiàng)(如維修基金更名、戶口遷出等)無(wú)法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫入其中，以便將來(lái)如期如約履行。
“繼承”、“贈(zèng)與”和“買賣”，3種過(guò)戶方式都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，哪種方式更省稅費(fèi)呢?父母還在世，只能采取“贈(zèng)與”或“買賣”兩種方式將房產(chǎn)過(guò)戶給子女。如果考慮到將來(lái)女兒出售房產(chǎn)時(shí)需要繳納的稅費(fèi)，“買賣”的稅費(fèi)有時(shí)候還可能低于“贈(zèng)與”。
例：一套81平的兩房，目前的市場(chǎng)價(jià)格在120萬(wàn)元左右，房產(chǎn)證未滿5年，買入價(jià)格只有40萬(wàn)。
贈(zèng)與：過(guò)戶時(shí)只繳3%契稅
房產(chǎn)“贈(zèng)與”需要繳納的稅費(fèi)有契稅、公證費(fèi)以及登記費(fèi)等，其中最主要的是契稅，為房屋評(píng)估價(jià)格的3%，一般來(lái)說(shuō)也就是市場(chǎng)價(jià)格的3%。目前市價(jià)為120萬(wàn)元的房屋，契稅為3.6萬(wàn)元。如果子女在房產(chǎn)證滿5年后再出售且是住房，可以免繳營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)。如果兒女在受贈(zèng)后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業(yè)，按照目前的操作方式，子女只能按據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)將來(lái)子女以150萬(wàn)元賣出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過(guò)程中父女總共需要繳納的稅費(fèi)可能高達(dá)40萬(wàn)元。
買賣：5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)手可少繳稅
父母如果將房產(chǎn)“賣”給子女，則需要繳納評(píng)估價(jià)總額1%的個(gè)人所得稅。由于房產(chǎn)證未過(guò)5年，還要繳納增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳6.8萬(wàn)元。
當(dāng)以后子女再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時(shí)，若取得房產(chǎn)證滿5年且是住房，女兒只需繳納少量交易手續(xù)費(fèi)。
若房產(chǎn)證未滿5年或者擁有多套房屋的話，則需要繳納總額1%的個(gè)人所得稅及增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅，兩次交易的稅費(fèi)共9.95萬(wàn)元。
可以看出，如果子女將來(lái)不等房產(chǎn)證滿5年即賣出房子，父女之間采用“買賣”的方式比“贈(zèng)與”更省錢。此外，如果女兒房產(chǎn)證超過(guò)5年，應(yīng)該先賣掉這一套房再買大房，可以節(jié)省不少稅費(fèi)。
繼承：稅費(fèi)最省
理論上講，通過(guò)繼承的方式將房產(chǎn)留給女兒是稅費(fèi)最少的一種方式，如果沒(méi)有別的考慮，可以等到父母過(guò)世之后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶，這一過(guò)程只需要繳納極少的登記費(fèi)和印花稅。
子女通過(guò)繼承方式取得房產(chǎn)證滿5年之后，如果再出售該房產(chǎn)時(shí)沒(méi)有其他物業(yè)，則可同時(shí)免繳個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。
即使在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅，總費(fèi)用只有9.75萬(wàn)元。