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房屋住宅驗(yàn)收流程 新房驗(yàn)收的要點(diǎn)

2019-02-17 22:29:36 作者:葉楓

  房屋住宅驗(yàn)收的一般程序

  1、 驗(yàn)收

  我們在驗(yàn)收房屋之前,通常物業(yè)都會催促我們交付作業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。此時(shí),我們作為業(yè)主應(yīng)與他們交流,在驗(yàn)收好后,再交付費(fèi)用。從物業(yè)公司處拿鑰匙,應(yīng)分別有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙等。注意:不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。發(fā)現(xiàn)問題之后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房,同時(shí)取證,為日后舉證奠定基礎(chǔ),特別保存好驗(yàn)房問題備案單。

  2、核查房屋總面積

  在收房的時(shí)候,一定要確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同,售樓合同附圖是否與現(xiàn)實(shí)的相一致,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異?,F(xiàn)在,套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。先查看售房合同,看之間的誤差是多少,一般為3%,若在3%之內(nèi)不考慮,超出部分進(jìn)行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好,應(yīng)以雙方簽訂合同為準(zhǔn)。

  3、查看“三書一證一表”

  不要忘了查看“三書一證一表”,所謂“三書”是:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》,“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用”。

  簽相關(guān)文件

  我們在簽業(yè)主公約以及前期物業(yè)管理合同時(shí),要仔細(xì)看好條款,不要放棄屬于自己的權(quán)利。

  4、交合理費(fèi)用

  房屋驗(yàn)收時(shí),會交一些費(fèi)用,通常合理的費(fèi)用包括:物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)。

  收房把握三大原則

  1、必要材料一個(gè)都不能少

  我們在收房的時(shí)候,一定要記得向開發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》,管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))也需要查驗(yàn),并要求開發(fā)商加以說明。在領(lǐng)取鑰匙并簽署完《住宅鑰匙收到書》之后做綜合驗(yàn)收。

  在驗(yàn)收過程中,一旦出現(xiàn)什么問題,應(yīng)該立刻向開發(fā)商提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案,在現(xiàn)有問題全部與開發(fā)商達(dá)成書面協(xié)議之后再簽署《入住交接單》。

  2、房屋標(biāo)準(zhǔn)需符合合同約定

  在收房時(shí),我們還要嚴(yán)格對照一下之前與開發(fā)商所簽訂的合同,看看開發(fā)商是否履行了合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù),如房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備是否達(dá)到,與合同內(nèi)容是否吻合。這是包括套內(nèi)設(shè)施和公共設(shè)施兩個(gè)方面,套內(nèi)設(shè)施不僅要看明面上的建筑建材,還要看水、電是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)。水應(yīng)該是市政用水,自備井的水質(zhì)就無法保障了,電則要求是民用電,工業(yè)用電同樣得不到國家保障。這些要件如果不符合,則說明房屋不符合收房規(guī)定。合同法規(guī)定,延期交房違約金應(yīng)從違約之日算起,賠償?shù)浇环織l件符合合同約定的那一天終止。

  若是我們對收房還有什么疑慮,最好去請有經(jīng)驗(yàn)的人幫忙看一下,其實(shí)只要是有過收房經(jīng)驗(yàn)的人即可,不一定非得是騅房師、律師等專業(yè)人士。

  3、“硬件”、“軟件”兩手抓

  收房時(shí),看房屋質(zhì)量也是必不可少的一個(gè)細(xì)節(jié),我們要做到“硬件”、“軟件”兩手抓。對于“硬件”,我們拿房屋面積來說,商品房管理辦法規(guī)定,實(shí)測之后的面積與合同約定面積相比較,3%以內(nèi)的誤差是合理的。如果面積超過3%可以不多付錢,少于是3%按照每平米雙位房價(jià)來賠償。

  “硬件“達(dá)到要求了,對于”軟件“,我們也不能忽視,畢竟”軟件“也關(guān)系著我們?nèi)蘸蟮木幼≠|(zhì)量。比如對空氣質(zhì)量的要求也應(yīng)該寫進(jìn)合同,這是很多人的盲區(qū),但隨著精裝修房子越來越多,裝修材料污染空氣的現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重,買了精裝修房的業(yè)主一定要對此有所警惕,在合同中要明確提出裝修后空氣質(zhì)量要符合國家標(biāo)準(zhǔn),并要求開發(fā)商對此進(jìn)行測量并出具檢測報(bào)告。

  驗(yàn)房需準(zhǔn)備的工具

  在驗(yàn)房時(shí),整個(gè)過程所持續(xù)的時(shí)間通常是1~2小時(shí),需要帶的主要工具如下。

  1、米卷心:是用來測量房子凈高的

  2、掃帚:用于清掃屋子

  3、萬用表:對各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通進(jìn)行測試。

  4、水筆:用于必要的簽字

  5、計(jì)算器:用于計(jì)算數(shù)據(jù)

  6、小榔頭:可用來檢驗(yàn)房子的墻體與地面是否空鼓

  7、塑料洗臉盆:用于檢驗(yàn)下水管道是否暢通

  8、小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶、包裝繩:若時(shí)間長,可休息一下,也可用于預(yù)先封閉下水管道

  四、新房驗(yàn)收的要點(diǎn)

  對于新房的驗(yàn)收,有人認(rèn)為無足輕重,總覺得質(zhì)檢部都已經(jīng)驗(yàn)收了,自己再驗(yàn)收又多此一舉之嫌。雖然在多數(shù)情況下,不管是否驗(yàn)收,房子你都是要了的,但是,在簽字前發(fā)現(xiàn)的問題,會比較方便追究開發(fā)商的責(zé)任。因此在新房驗(yàn)收時(shí),有些細(xì)節(jié)我們還是必須要看仔細(xì)的。

  驗(yàn)防水

  這里所說的驗(yàn)防水,主要是指廚房衛(wèi)生間的防水。當(dāng)然,若房子在交付時(shí),就已經(jīng)明確地聲明沒有做防水,這就需要裝修時(shí)做了。但是,在交付時(shí)如果已經(jīng)做了防水,那么我們就不得不對防水是否做好進(jìn)行驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試,那么裝修好了再發(fā)現(xiàn)漏水,以后的維護(hù)工程就大了。到時(shí)候就不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。具體驗(yàn)收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口,然后再拿膠帶罩著排污水口加以捆實(shí),在廁衛(wèi)放水,淺淺的就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

  1、看墻壁

  由于如今新房墻壁滲水的事情常有發(fā)生,有些嚴(yán)重的,整棟樓所有窗戶下面的墻壁都滲水,因此,看墻壁不知不覺成了人們極為關(guān)注的問題,但驗(yàn)收這一項(xiàng)時(shí),最好選在房子交樓前,下過大雨的第二天前往視察一下。墻壁除了滲水外,還會出現(xiàn)一個(gè)問題,那就是墻壁裂紋。曾經(jīng)有人在看墻壁時(shí)發(fā)現(xiàn)他家有一個(gè)門形的裂縫,后來追問開發(fā)商,才知道原來施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口,后來封補(bǔ)時(shí),馬虎處理以致留下的后患。

  2、驗(yàn)管道

  對天管道的驗(yàn)收,我們也是不可忽視的,這里所指的管道就是排水、排污管道,尤其應(yīng)注重陽臺之類的排污口。在進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),可先拿一下盛水的器具,然后往排水口里倒不,看看水是否能夠順利地流走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢,因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí),有一些工人在清潔時(shí)往往會“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走,如果這些水泥較粘的話,就會在彎頭處堵塞,造成排水困難。

  3、驗(yàn)水電

  驗(yàn)水電主要就是檢驗(yàn)房屋的水電是否通了,其實(shí)對一些高級裝修來說,多數(shù)的水電線路后期都是要更換的,所以有時(shí)候水電瓶 不是關(guān)鍵的,但如果裝修是不打算更換水電線路的話,那么水電就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。我們在驗(yàn)電線時(shí),除了要看是否通了電外,還要看電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量以及電線的截面面積是否符合要求。通常來說,家里的電線不應(yīng)低于2.5平方毫米,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方毫米,否則使用空調(diào)時(shí),容易過熱變軟。

  4、驗(yàn)門窗

  對于門窗的驗(yàn)收,尤其要注重窗和陽臺門的密封性。在驗(yàn)收窗的密封性時(shí),有一點(diǎn)很關(guān)鍵也比較麻煩,那就是在大雨天方能試出好壞。但是,在通常情況下,我們可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。對天陽臺門,一般要看門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況,陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨水滲進(jìn)的問題了。

  5、驗(yàn)層高

  測量層高往往是人們很容易忽視的地方,但又是必不可少的。其實(shí)方法很簡單,我們只需把心順著其中的兩堵墻的陰角進(jìn)行測量,通常應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。如果房屋的層高在2.65米左右是可以接受的范圍,但如果低于2.6米,那么就得考慮了,因?yàn)檫@種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于開發(fā)商來說,是非常有效的一種節(jié)約成本的方法。

  減少總承重,這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。

  雖然在只減了10cm左右,但是總體算起來,成本節(jié)約也是很多的,尤其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)而言,更是如此。

  在一定的高度中,降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。

  6、驗(yàn)地平

  所謂驗(yàn)地平,其實(shí)就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。這種驗(yàn)收對于我們一般的普通住戶來說,是具有一定難度的。但是,驗(yàn)地平很多時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方,根本不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu),那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。具體的測量方法是:去五金店買一條小的透明水管,長度約為20米左右,然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志,把水管的水位調(diào)到這個(gè)標(biāo)志高度,并找個(gè)人固定這個(gè)位置;然后再把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi),看水管在該處的高度,再做一個(gè)標(biāo)志,用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差??梢酝ㄟ^這種辦法,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2cm左右是正常的,3cm 在可以接受的范圍。如果超出這個(gè)范圍,就得引起注意了。

  其他項(xiàng)目

  除了以上的那些驗(yàn)收項(xiàng)目外,其他的驗(yàn)收都需要比較專業(yè)的知識才行。如果還不放心,不防帶一個(gè)熟悉工程的朋友去驗(yàn)收房屋。否則,就只能依靠質(zhì)檢部門的認(rèn)真程度了。

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