二手房買(mǎi)賣(mài)中，常常出現(xiàn)賣(mài)方收了房款就杳無(wú)音的情況，或者買(mǎi)方支付了首付款后才知道房屋被查封或者房屋抵押沒(méi)有注銷(xiāo)而不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)……如何避免購(gòu)買(mǎi)二手房的支付風(fēng)險(xiǎn)呢?
二手房交易中的四次付款行為
首先我們來(lái)看一下，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)房的四次付款行為，第一次是在簽訂《不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后支付首付款，第三次是房屋過(guò)戶(hù)后支付的房款，最后一次是支付尾款。
第一筆是支付意向金
在支付意向金時(shí)一定要在房產(chǎn)登記中心調(diào)查買(mǎi)賣(mài)房屋的基本信息，看看房產(chǎn)證是真是假，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，房屋有以及被查封等情況。
由于《不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》是買(mǎi)方直接和中介簽訂的，買(mǎi)方的意向金也是交給中介，所以在交意向金的時(shí)候一定要慎重。
第二筆是首付款
首付款是在簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)或之后幾日內(nèi)支付，這筆款很多，至少在房款的20%以上，而且，首付款的支付風(fēng)險(xiǎn)最大。那么這筆款支付給誰(shuí)最保險(xiǎn)呢?
如果直接付給賣(mài)方，那有賣(mài)方卷款而逃的風(fēng)險(xiǎn);
付給中介也有風(fēng)險(xiǎn)，信譽(yù)不好的可能有進(jìn)無(wú)出，小中介甚至可能關(guān)門(mén)走人;
這筆房款最好進(jìn)行第三方資金監(jiān)管。
如果房屋有抵押貸款而賣(mài)方又無(wú)力還款注銷(xiāo)抵押，通常賣(mài)方會(huì)要求首付款用于支付給銀行還貸注銷(xiāo)抵押，這種操作仍存在風(fēng)險(xiǎn)，只是比把首付款直接給賣(mài)方風(fēng)險(xiǎn)有所降低。
可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)包括：
1、注銷(xiāo)抵押后賣(mài)方毀約不賣(mài)了;
2、由于銀行扣款有時(shí)間滯后，賣(mài)方可以利用這個(gè)時(shí)間差將錢(qián)款支取出來(lái)。
第三筆房款一般是在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后支付
過(guò)戶(hù)后房屋的產(chǎn)權(quán)人就是買(mǎi)方了，不論是現(xiàn)金支付還是靠銀行貸款支付都沒(méi)問(wèn)題，但是也要注意這筆款交給誰(shuí)，收款人一定要是賣(mài)方或其委托的收款人。
最后一筆尾款的支付也很重要
這筆款的數(shù)額不大，一般在房?jī)r(jià)的百分之十左右，但是作用不可小視。它保證賣(mài)方在交房時(shí)付清煤氣、水、電、有線(xiàn)電視、電話(huà)寬帶、物業(yè)管理等費(fèi)用，還有賣(mài)方要把房屋內(nèi)的戶(hù)口遷出，不然的話(huà)買(mǎi)方就不要輕易的支付尾款。