二手期房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?一直有當(dāng)事人糾結(jié)于期房尚未竣工、還沒(méi)有辦出產(chǎn)證，這樣的房子是不是可以買(mǎi)賣(mài)?買(mǎi)賣(mài)合同即使簽訂，會(huì)不會(huì)因?yàn)檫`法而無(wú)效呢?其實(shí)，我們通常所說(shuō)的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買(mǎi)賣(mài)那樣去交易中心辦理預(yù)告登記，至于期房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力問(wèn)題，是沒(méi)有任何影響的。
上海高院曾有書(shū)面意見(jiàn)指出：不能僅因賣(mài)方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，賣(mài)方雖然沒(méi)有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同享有債權(quán)，對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，無(wú)非是不能辦理預(yù)告登記而已。
買(mǎi)賣(mài)二手期房需要注意哪些問(wèn)題
(一)買(mǎi)賣(mài)合同只要辦了公證就有強(qiáng)制執(zhí)行力了嗎?
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方忌憚?dòng)谫u(mài)方將來(lái)一房二賣(mài)或者干脆不愿意過(guò)戶，所以往往會(huì)選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)為公證過(guò)的合同賣(mài)方就不能違約了，即使違約買(mǎi)方也可以向法院要求強(qiáng)制過(guò)戶。其實(shí)這是一個(gè)大大的誤解，公證機(jī)構(gòu)或者律師見(jiàn)證不過(guò)是對(duì)合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對(duì)合同將來(lái)履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。
(二)買(mǎi)方與誰(shuí)簽合同最保險(xiǎn)?
期房買(mǎi)賣(mài)，通常有兩種交易模式：一是買(mǎi)賣(mài)雙方直接與開(kāi)發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買(mǎi)方直接與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方完全退出交易，由買(mǎi)方取代原先賣(mài)方的地位——這是最保險(xiǎn)的期房買(mǎi)賣(mài)交易模式，當(dāng)然前提是開(kāi)發(fā)商原因配合;二是由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，其名為買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的交易模式。
(三)重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》
買(mǎi)方如果與賣(mài)方簽訂期房買(mǎi)賣(mài)合同，首先要確認(rèn)賣(mài)方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣(mài)方對(duì)開(kāi)發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買(mǎi)方，同時(shí)賣(mài)方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》送達(dá)給開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榉梢?guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。
(四)最大限度避免一房二賣(mài)
為防止賣(mài)方在與買(mǎi)方簽完合同后，又將房子賣(mài)給他人，導(dǎo)致買(mǎi)方的置業(yè)期望落空，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定：賣(mài)方將與開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以最大限度避免一房二賣(mài)情況的發(fā)生。
(五)賣(mài)方到時(shí)不賣(mài)了，買(mǎi)方怎么辦?
如果賣(mài)方在拿到小產(chǎn)證后反悔了，不賣(mài)了，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)方怎么辦?除了按照合同約定追究違約金外，還有其他保障嗎?根據(jù)合同法的規(guī)定，買(mǎi)方除了要求違約金外，還有權(quán)要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，也就是要求賣(mài)方繼續(xù)把房子交易過(guò)戶給買(mǎi)方，因?yàn)槔^續(xù)履行同樣是一項(xiàng)重要的違約責(zé)任，它和違約金并行不悖，可以同時(shí)主張。
(六)稅費(fèi)承擔(dān)需要及早了解
按照期房買(mǎi)賣(mài)的通常交易流程，開(kāi)發(fā)商先將房子過(guò)戶給賣(mài)方，賣(mài)家再將房子過(guò)戶給買(mǎi)方，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，房子交易了兩次，契稅也就要征收兩次(賣(mài)方和買(mǎi)方各繳一次)，營(yíng)業(yè)稅要征收一次(賣(mài)方繳)。買(mǎi)賣(mài)雙方如果對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)沒(méi)有事先約定，極易產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費(fèi)都有買(mǎi)方承擔(dān)，賣(mài)方只要一個(gè)到手價(jià)，那么買(mǎi)方一定要做好比買(mǎi)一般二手房繳納較多稅費(fèi)的思想準(zhǔn)備。
上文主要回答了二手期房可以買(mǎi)賣(mài)嗎，買(mǎi)賣(mài)二手期房需要注意哪些問(wèn)題。雖然說(shuō)二手期房買(mǎi)賣(mài)的行為并不被法律禁止，市場(chǎng)上也多有成功操作的案例，但畢竟少了預(yù)告登記這個(gè)物權(quán)保障環(huán)節(jié)，賣(mài)方毀約的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是不容忽視的，再怎樣精心布置的交易方式，也難免有所錯(cuò)漏。如果發(fā)現(xiàn)賣(mài)方有怠于履行的跡象，及時(shí)向法院起訴，并要做好財(cái)產(chǎn)保全工作，具體工作最好還是尋求專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師的幫助，他們的專(zhuān)業(yè)技能能幫助到您。更多資訊敬請(qǐng)關(guān)注中國(guó)裝修保障網(wǎng)。