房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
房地產(chǎn)評估要考慮哪些因素呢?
影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。
房地產(chǎn)估計有什么特點呢?
?。?strong>一)）房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性
房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。
雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。
(二)房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性
房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個方面:
1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗,才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。
2.房地產(chǎn)估價需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提,在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識,有時會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價師的超常眼力。
3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價過程中,涉及到準(zhǔn)確核實待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以最快的速度擬好估價報告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。
(三)房地產(chǎn)估價具有綜合性
房地產(chǎn)估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面:
1.房地產(chǎn)估價人員需要具備綜合性知識。
2.評估過程涉及面較廣。
房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)(實物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)估價有時需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價有時需要估價師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。
4.,房地產(chǎn)估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策,在評估土地的出讓價格時,還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價的綜合性特點。