提問人：藍(lán)色多啦 2024-11-12 09:25:42 瀏覽：6293
土地面積通常是指地表面積在其水平面上相應(yīng)的投影面積，即水平投影面積。不計(jì)入宗地面積的范圍有：無明確使用權(quán)屬的巷道或間隙地;市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;公共使用的河灘、水溝、排水溝;已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)用地的;其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。
多層單一用途土地面積分?jǐn)偟姆椒?br>
一般情況下按照各單元(或?qū)?建筑面積分?jǐn)偡ㄓ?jì)算。這也是目前最廣泛采用的方法。適用于平面使用土地分?jǐn)偤蛣潛苡玫胤謹(jǐn)偅涿娣e是根據(jù)各自擁有的建筑面積的多少來分?jǐn)?，可用以下公式?jì)算：
該部分土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e=該部分的建筑面積÷總建筑面積×該建筑物總占地面積
多層多用途土地面積分?jǐn)偟姆椒?br>
典型的小城鎮(zhèn)住宅樓是底層為商業(yè)、二層以上為住宅的樓房。在地價(jià)中，商業(yè)用地地價(jià)最高，底層用戶是土地的直接使用者，又是土地的直接收益者，這就決定了底層作為商業(yè)用地的土地收益實(shí)際上完全歸底層土地使用者所有，而用作住宅的樓層卻無此收費(fèi)。如果將底層面積同二層以上用戶進(jìn)行分?jǐn)偅?br>
就會(huì)造成在征收土地稅費(fèi)時(shí)，只收取部分商業(yè)用地的稅費(fèi)，造成土地資產(chǎn)流失。如果對(duì)住宅樓的分?jǐn)偯娣e也按商業(yè)用地同樣平均分?jǐn)偠愘M(fèi)，就有失公平。故多層多用途的分?jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N：按房地價(jià)值分?jǐn)偡ê桶赐恋貎r(jià)值分?jǐn)偡ā?br>
按房地價(jià)值分?jǐn)偡?。在建筑物使用過程中，政府要根據(jù)這個(gè)地塊的位置或價(jià)值征收土地稅費(fèi)，如果不同用途不同層數(shù)的建筑物需要繳相同稅費(fèi)，就不太合理。為了公平起見，可以根據(jù)各部分的房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅饺缦拢?br>
該部分土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e=該部分房地價(jià)值÷該建筑物的房地總價(jià)值×該建筑物總占地面積
這種分?jǐn)偡椒氃O(shè)立一個(gè)前提：即建筑物用途、面積、平面布置、裝修等相同或相近，也就是說各部分房地價(jià)值(單價(jià))有差異但差異不是很大的建筑物。
按土地價(jià)值分?jǐn)偡āＴ谕恋乩眠^程中，由于土地用途不同，層數(shù)不同，土地產(chǎn)生的價(jià)值就不同，按照不同用途地價(jià)在土地所有用途地價(jià)中的比例對(duì)土地進(jìn)行分?jǐn)?，確定使用者擁有多少土地面積，應(yīng)該承擔(dān)多少稅費(fèi)，這樣更為公平合理。
這就是按土地價(jià)值分?jǐn)偡?。公式如下?br>
該部分土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e=(該部分的房地價(jià)值-該部分的建筑物價(jià)值)÷(房地總價(jià)值-建筑物總價(jià)值)×該建筑物總占地面積
這種分?jǐn)偡椒ú粌H適用于多層、高層，而且適用于同一層或平房不同部位分別為不同人所有，房地價(jià)值不相等的土地面積分?jǐn)偂?br>