受北京房?jī)r(jià)飛漲帶動(dòng)，北京周邊燕郊、香河、固安等地房?jī)r(jià)也大幅上漲。燕郊是距離北京最近的一片區(qū)域，與通州僅一河之隔。便利的區(qū)位和較低的房?jī)r(jià)使燕郊成為50萬(wàn)北漂的棲身之地，最終以“睡城”而聞名了。如今，京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出，為燕郊勾勒出一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的新夢(mèng)想。
燕郊二手房最近成了燕郊地區(qū)購(gòu)房置業(yè)的熱門(mén)話題，今天跟大家聊聊燕郊二手房目前價(jià)位，分析燕郊二手房近年來(lái)價(jià)格走勢(shì)，探討一下燕郊二手房?jī)r(jià)格未來(lái)趨勢(shì)是怎樣的。
目前北京地鐵6號(hào)線二期正在緊張施工建設(shè)，最東站東小營(yíng)距燕郊南城僅5公里，加上2013年“北京七環(huán)”“大北京”概念的炒作，越來(lái)越多在北京工作的白領(lǐng)選擇在燕郊買(mǎi)房置業(yè)。兩會(huì)期間習(xí)總發(fā)話“京津冀協(xié)同發(fā)展要打破一畝三分地思維”，習(xí)總看似輕描淡寫(xiě)的一句話成了燕郊地區(qū)房產(chǎn)銷(xiāo)售的金牌令箭，同時(shí)也讓更多人把購(gòu)房目光鎖定在距北京市中心距離僅25公里的燕郊。燕郊二手房值不值得買(mǎi)，下面為您詳細(xì)分析。
燕郊二手房到底值不值得購(gòu)買(mǎi)?暫且不說(shuō)答案，咱們首先非分析一下燕郊二手房有哪些優(yōu)勢(shì)。
首先，燕郊二手房具有很大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。目前燕郊地區(qū)新房均價(jià)為9000-11000元/平方米，與燕郊一河之隔的通州區(qū)均價(jià)為25000元/平方米，相差了近一倍!而燕郊二手房?jī)r(jià)格均價(jià)在7000-8000元/平方米，比新房?jī)r(jià)格又便宜了近三分之一，這么一比較，燕郊二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)就非常明顯了?？們r(jià)低是購(gòu)買(mǎi)燕郊二手房的首要因素，相比北京朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)50000元/平方米的高房?jī)r(jià)，在燕郊只需50萬(wàn)就能買(mǎi)到一套60平方米的一居室，所以燕郊二手房是北漂一族扎根北京的首選之地。
其次，燕郊二手房的交通十分便利。燕郊雖然只能算五、六線城市，但關(guān)鍵是距離北京近，比平谷、大興、懷柔等很多北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣距離北京市中心都近得多，相對(duì)來(lái)講，房?jī)r(jià)也便宜得多。北京地鐵6號(hào)線二期距燕郊僅5公里，而且給燕郊預(yù)留了站點(diǎn);京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公交車(chē)直通區(qū)內(nèi)，從燕郊經(jīng)京平高速20分鐘可抵達(dá)首都機(jī)場(chǎng)，30分鐘可抵達(dá)國(guó)貿(mào)商圈、燕莎商圈。
再次，燕郊二手房的周邊生活配套相比新樓盤(pán)來(lái)講十分成熟。物美、沃爾瑪、樂(lè)天瑪特、家樂(lè)福、新世界百貨等大型購(gòu)物商場(chǎng)紛紛在燕郊落地，大型醫(yī)院、博物館均已經(jīng)落實(shí)，部分小區(qū)如天洋城、東方夏威夷等，均有直達(dá)小區(qū)門(mén)口的公交車(chē)，醫(yī)院、甚至電影院等一應(yīng)俱全。
最后，燕郊地區(qū)擁有北京市區(qū)無(wú)法比擬的優(yōu)良環(huán)境。城區(qū)的霧霾天氣讓生活看在北京的人們苦不堪言，如果你在燕郊居住，則可以大大降低霧霾對(duì)您和家人的侵害。潮白河從燕郊穿身而過(guò)，沿岸濕地公園、燕郊森林公園、溫泉度假村將是您和家人出游的理想場(chǎng)所。
一條公交線打破區(qū)域界限
燕郊房產(chǎn)項(xiàng)目隸屬于河北省三河市，這也許正是許多人猶豫購(gòu)買(mǎi)該地項(xiàng)目的原因。
盡管從地圖上看，燕郊是劃在北京版圖之內(nèi)的，但它始終屬于河北，所以無(wú)論買(mǎi)房前開(kāi)發(fā)商如何描述它的優(yōu)勢(shì)，作為消費(fèi)者也要明確這是隸屬于河北境內(nèi)的。
開(kāi)發(fā)商所稱的燕郊的交通便利與發(fā)達(dá)是相對(duì)河北其他區(qū)域而言的，燕郊雖然在規(guī)劃中有直通北京的道路，但目前可選的余地不大，仍然只能選擇北京公交930路，或者是選擇自駕車(chē)。
一般開(kāi)發(fā)商的主打廣告語(yǔ)都是40分鐘到達(dá)國(guó)貿(mào)，但前提是在不堵車(chē)的情況下，可上班族都知道，每天上下班的時(shí)候人最多、車(chē)最擠，這么長(zhǎng)的線路怎么會(huì)不堵車(chē)呢?而且隨著燕郊居住人口的不斷增加，車(chē)上的人也越來(lái)越多。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部做的調(diào)查顯示，自駕車(chē)如果是早上6點(diǎn)半左右從燕郊出發(fā)，到國(guó)貿(mào)大約要45分鐘，出發(fā)的時(shí)間越晚，所需要的時(shí)間越多，因?yàn)槁飞宪?chē)多。
在燕郊的930不止一條線路，分別有930、930區(qū)、930小區(qū)、930支、930支快、930主和930專(zhuān)這七條公交。它們分別從國(guó)貿(mào)橋附近的郎家園、大北窯和八王墳出發(fā)。
隨著在燕郊置業(yè)的人越來(lái)越多，乘坐上下班高峰時(shí)期的930比高峰時(shí)期的地鐵還要擁擠。而路上通常也要一個(gè)小時(shí)左右。很多到過(guò)燕郊的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于多條930并存，如果不注意，上錯(cuò)車(chē)的情況難免發(fā)生。
燕郊高級(jí)中學(xué)最有名
在燕郊最有名的學(xué)校是燕郊高級(jí)中學(xué)。
一般來(lái)說(shuō)在燕郊上高中的學(xué)生大概分三種。一是在北京上重點(diǎn)高中的分?jǐn)?shù)不夠，上區(qū)重點(diǎn)又不甘心，而燕郊高級(jí)中學(xué)是河北省重點(diǎn)中學(xué)，相比北京區(qū)屬重點(diǎn)，這里的教學(xué)水平肯定要高一些。
二是平時(shí)成績(jī)一般，中考時(shí)無(wú)法達(dá)到重點(diǎn)分?jǐn)?shù)線，想利用三年的時(shí)間"惡補(bǔ)"的學(xué)生。
三是平時(shí)成績(jī)就差，但父母望子成龍的學(xué)生。
這些學(xué)生家長(zhǎng)正是考慮到這些才不顧路途遠(yuǎn)作出了異地求學(xué)的選擇，加上燕郊房產(chǎn)價(jià)格較低，他們?cè)谘嘟贾脴I(yè)的門(mén)檻并不高，這也促進(jìn)了家長(zhǎng)們讓孩子異地求學(xué)。
還有一些外地來(lái)京工作人員，由于北京入學(xué)費(fèi)用較高，而在燕郊入學(xué)較為方便，所以選擇在燕郊置業(yè)。
但目前燕郊的師資力量，已經(jīng)越發(fā)難以承受日益高漲的入學(xué)要求。以燕郊中心地段的三河六小為例，學(xué)校已經(jīng)難以承受大量移民孩子。而從六小分立出去的七小，每學(xué)期開(kāi)學(xué)，都有很多嗷嗷待進(jìn)的學(xué)生。
如今，生活在北京的人們對(duì)這樣的場(chǎng)景應(yīng)該并不陌生：從大望路地鐵口一出來(lái)，沒(méi)走幾步路就會(huì)有人迎上來(lái)，熱情地推薦某個(gè)燕郊樓盤(pán)。五分鐘后，手中就能握有一打的廣告單，幾乎所有燕郊在售項(xiàng)目都“一手掌握”了?！?
燕郊的位置優(yōu)勢(shì)和較高的性價(jià)比確實(shí)值得推薦，但層出不窮的新項(xiàng)目也讓購(gòu)房人眼花繚亂。要在燕郊買(mǎi)上一套令自己滿意的房子，要考慮的不僅僅是價(jià)格因素。由于多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于燕郊是“只聞其聲、未見(jiàn)其形”，因此對(duì)燕郊的實(shí)際考察就顯得至關(guān)重要。
區(qū)域和交通是選房關(guān)鍵
買(mǎi)房無(wú)外乎兩種情況：一是自住，二是投資。雖然燕郊只是一個(gè)城鎮(zhèn)，但其功能分區(qū)非常明確，目前在售項(xiàng)目主要集中于潮白河畔的旅游度假區(qū)和城中心的金融商貿(mào)區(qū)。
兩個(gè)區(qū)域特點(diǎn)明顯。旅游度假區(qū)距北京直線距離較近，也有規(guī)劃中的干道與北京直接相連，居住環(huán)境更加良好，但該區(qū)配套設(shè)施較不完善，交通出行和購(gòu)物并不方便。相反，金融商貿(mào)區(qū)有完整的配套，是燕郊最發(fā)達(dá)的區(qū)域，但由于距離開(kāi)發(fā)區(qū)較近，環(huán)境一般，距離北京也比度假區(qū)多出20分鐘左右的車(chē)程，因此該區(qū)域房?jī)r(jià)水平也要低于度假區(qū)千元左右。
交通則是另一個(gè)要考慮的重要因素。雖然930多條線路遍布燕郊城鎮(zhèn)，但由于項(xiàng)目盤(pán)大且分散，居民到公交車(chē)站大多需要步行一定距離或乘坐小巴、“摩的”等，其交通和時(shí)間成本不可忽視。
相對(duì)于公共交通，私家車(chē)出行則要方便許多。45分鐘內(nèi)可由燕郊到達(dá)大望路，但上下班高峰時(shí)期，高速路會(huì)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的擁堵現(xiàn)象。在燕郊京字牌照的汽車(chē)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于本地車(chē)。
除去區(qū)域和交通這兩大因素，投資者關(guān)心的還有房?jī)r(jià)漲幅和租金水平。從2003年開(kāi)始，燕郊房?jī)r(jià)年均漲幅在千元左右，并且其未來(lái)的上漲空間被普遍看好。目前租金水平也在快速上漲，目前燕郊2居室的租金水平在每月900元左右。但應(yīng)該注意的是，供應(yīng)量的增加造成入住率下降，租賃市場(chǎng)可能呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。
縱觀燕郊，其城市功能發(fā)展比較完善，但配套與北京還有較大差距，缺乏大型商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施，但隨著城市化步伐加快，相信這種情況會(huì)得到改善。
明晰購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)
燕郊樓盤(pán)擁有誘人的性價(jià)比，區(qū)域低廉的生活成本和不錯(cuò)的發(fā)展前景，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣了房?jī)r(jià)動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)的北京居民來(lái)說(shuō)確實(shí)難得。于是，收入微薄的年輕人到燕郊安家，希望安享晚年的老人也到燕郊居住，嗅覺(jué)靈敏的投資客也來(lái)這里置業(yè)。
燕郊的住宅產(chǎn)品形態(tài)多樣，既有普通住宅，也有豪宅和別墅，價(jià)格從每平方米3000元到6000元不等，甚至有接近每平方米2萬(wàn)元的別墅項(xiàng)目。具體到買(mǎi)哪個(gè)項(xiàng)目，則需要購(gòu)房者根據(jù)自身情況仔細(xì)斟酌。
普通住宅是低收入人群初次置業(yè)的首選。近幾年來(lái)，燕郊推出的新盤(pán)以普通住宅為主，而且紛紛主打小戶型，居住環(huán)境要好過(guò)北京城區(qū)的同檔次樓盤(pán)。4戶一梯、南北通透、大面積綠化等“奢侈”配置在燕郊隨處可見(jiàn)。而且5萬(wàn)元左右的首付既能被年輕人所接受，又可以滿足其追求品質(zhì)的愿望。
更重要的是，大體量項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在實(shí)力和信譽(yù)上有較強(qiáng)的保障，如果是中低收入者初次置業(yè)，燕郊的普通住宅必然是首選。
但如果從投資的角度來(lái)看，燕郊普通住宅供應(yīng)量較大，幾個(gè)已經(jīng)入住的大型社區(qū)空置率都不低。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使未來(lái)房子升值，但要想成功出售恐怕并不容易。
準(zhǔn)豪宅則是投資、自住兩相宜。如果有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活品質(zhì)又有很高的要求，選擇5000元以上的準(zhǔn)豪宅是上策。目前該類(lèi)型產(chǎn)品也有不少小戶型，首付在10萬(wàn)元左右，月供約3000元，這筆費(fèi)用對(duì)于月收入達(dá)到7000元的家庭尚屬承受范圍之內(nèi)。雖然價(jià)格不高，但品質(zhì)卻與北京高檔住宅相當(dāng)。準(zhǔn)豪宅不僅適合中青年，對(duì)于以養(yǎng)老為目的的購(gòu)房者也是很好的選擇。
而且從房產(chǎn)增值、保值的角度來(lái)看，準(zhǔn)豪宅無(wú)疑是燕郊最值得購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品。隨著燕郊房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲、高密度住宅體量的增加，燕郊高檔項(xiàng)目將相對(duì)稀缺。購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)豪宅投資不僅可以穩(wěn)定增值，未來(lái)出售也更加容易。
環(huán)境宜人的別墅類(lèi)產(chǎn)品則行情看漲。燕郊別墅發(fā)展較早，近年來(lái)放量也呈上升趨勢(shì)。價(jià)格方面各個(gè)項(xiàng)目差異較大，總體水平在每平方米7000元上下，最貴的項(xiàng)目則接近2萬(wàn)元。
一直以來(lái)，燕郊的別墅項(xiàng)目大多緊鄰潮白河，風(fēng)景宜人，交通方面也與普通住宅一樣便利。因此以自主為目的的購(gòu)房者可以用不多的錢(qián)享受到一流的居住品質(zhì)。隨著宏觀政策對(duì)北京等一線城市別墅用地的控制，燕郊別墅市場(chǎng)的需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資前景被普遍看好。
總體而言，燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸升溫，基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套正在進(jìn)一步完善，在燕郊置業(yè)不失為明智之選。
燕郊置業(yè)小貼士：
1、考察燕郊，不妨選擇上下班等高峰期進(jìn)行體驗(yàn)和測(cè)試，為未來(lái)的出行成本進(jìn)行最為準(zhǔn)確的估算。
2、由于燕郊地屬河北，因此在相關(guān)政策上與北京有一定差異，購(gòu)房時(shí)務(wù)必詳細(xì)了解相關(guān)政策。
3、燕郊房產(chǎn)起步較晚，許多市場(chǎng)操作并不如北京規(guī)范，尤其是選擇二手市場(chǎng)的購(gòu)房者應(yīng)格外謹(jǐn)慎。
4、低廉的房?jī)r(jià)往往會(huì)使購(gòu)房者盲目購(gòu)買(mǎi)，燕郊樓市選擇范圍較大，應(yīng)該盡量考察多一點(diǎn)項(xiàng)目，以供理性決策。
