2015年的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是怎樣的一年?是跌宕起伏、扣人心弦;是乘風(fēng)破浪、觸底反彈……樓市利好政策接連不斷、房?jī)r(jià)也如坐上過山車一樣起伏不定。2015年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是如何回穩(wěn)的?2016年我們對(duì)長(zhǎng)沙樓市又有什么期待?
2015年6區(qū)成交價(jià)格觸底回穩(wěn)
2015年內(nèi)六區(qū)商品住宅均價(jià)6011元/平方米，同比下跌1.81%;剔除定向房源住宅均價(jià)6354元/平方米，同比上漲3.79%，整體均價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。以下為2014年1月至2015年12月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化——
對(duì)比2014年與2015年成交均價(jià)，2014年前三個(gè)月的成交均價(jià)為6410元/平米，出現(xiàn)“金三銀四”的態(tài)勢(shì);而2015年的前三個(gè)月成交均價(jià)為5617元/平米，返鄉(xiāng)置業(yè)并沒有給長(zhǎng)沙樓市注入新鮮血液，第一季度樓市比較低迷。
對(duì)比2014年與2015年的第二、三季度成交均價(jià)，2014年過了“銀四”5月份出現(xiàn)一個(gè)小低潮，成交均價(jià)跌至5106元/平米，環(huán)比下降約20%。第三季度整體出現(xiàn)下降趨勢(shì)。相反，2015年的第二季度成交均價(jià)呈整體上升趨勢(shì)，第三季度的7月份出現(xiàn)一個(gè)小高峰，成交均價(jià)漲至6245元/平米。
在最后一個(gè)季度，2014年出現(xiàn)“銀十”小高峰，12月份以6305元/平米的成交均價(jià)完美收尾。2015年“銀十”成交漲價(jià)顯著，房?jī)r(jià)呈回穩(wěn)趨勢(shì)，12月份以6246元/平米達(dá)到一年最高成交價(jià)。
政策左右護(hù)航 2015樓市狂奔
2015年長(zhǎng)沙成交均價(jià)受政策影響較大。多次降息降準(zhǔn)、3?30新政、公積金貸款門檻一降再降等樓市新政組合拳的影響之下，此前累積的購(gòu)房需求明顯被激活。
2015年內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)小高峰均與政策刺激有關(guān)降息5次、降準(zhǔn)3次，金融機(jī)構(gòu)五年以上貸款年利率調(diào)整至4.9%。“330新政”更是調(diào)整了首付比例——對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%;使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
多輪政策的刺激下，2015年4月-7月價(jià)格攀升，7月成交均價(jià)達(dá)到6245元/平米;四個(gè)月內(nèi)比3月份5444元/平米的成交均價(jià)上漲了15%。
雖然“金九”態(tài)勢(shì)不明顯，“銀十”價(jià)格上漲幅度較大，環(huán)比上漲近9個(gè)點(diǎn)。此后10月-12月回穩(wěn)。觸底回穩(wěn)的樓市不僅因降息降準(zhǔn)拉動(dòng)需求，全面放開二胎政策也將“大四房”推到風(fēng)口浪尖。許多開發(fā)商趁機(jī)進(jìn)行促銷，更有專門針對(duì)二胎政策進(jìn)行減價(jià)、補(bǔ)貼的優(yōu)惠。國(guó)家政策與房企促銷的雙面推進(jìn)，給長(zhǎng)沙樓市成交均價(jià)推向高潮。
2015年政策頻出，房企也根據(jù)風(fēng)向適時(shí)調(diào)整價(jià)格和銷售策略。2015年長(zhǎng)沙商品房總銷售額為828.57億元。2015年月銷售額如下——
銷售額與成交均價(jià)走勢(shì)基本成正比，2015年12月銷售額94.37億元達(dá)到峰值。長(zhǎng)沙銷售額前十名項(xiàng)目如下——
2016年的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是否會(huì)承接2015年末的穩(wěn)定繁榮景象?“去庫(kù)存”成為熱門話題之后，諸多關(guān)于2016年樓市猜想被提出，2016年樓市可能會(huì)趨于穩(wěn)定、繁榮可期。
2016樓市猜想一：適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格
2015年12月21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”。相較購(gòu)房補(bǔ)貼，“降價(jià)”更能誘惑普通老百姓買房。國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房，但前提是農(nóng)民工要買得起房，要有足夠的實(shí)力，除了購(gòu)房補(bǔ)貼外，降價(jià)的效果看似更大。
2016樓市猜想二：首套房首付款比例或再降
2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要取消過時(shí)的限制性措施。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，可以降低購(gòu)房者入市門檻，緩解庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用。
2016樓市猜想三：貸利息抵扣個(gè)稅
政策能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，對(duì)于庫(kù)存去化會(huì)有明顯的促進(jìn)作用。
