對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退?怎么樣將不能退的定金退回?
一、定金能不能退。
目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退?
二、定金的法律規(guī)定。
到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等。
《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。
《中華人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。
《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用”。
除了法律法規(guī)及部門規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求開發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認購書的格式條款內(nèi)容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認購人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規(guī)定：認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除;雙方也可以協(xié)商解除本認購書。出賣人應(yīng)當在本認購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認購人。
從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論：商品房認購書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預(yù)售或銷售契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。
三、如何避免定金陷阱。
要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù)有兩個：
一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持;
二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。
另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美?，因此因按不當?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。最后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發(fā)商對此認購書的內(nèi)容做修改。
四、如何退定金才能成功。
通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
