出于子女留學(xué)、全家移民或是房產(chǎn)投資等諸多考慮，越來(lái)越多的中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示,去年中國(guó)買家在美國(guó)房地產(chǎn)方面的花費(fèi)超過(guò)110億美元。首次購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，自然有許多地方不甚了解。只要按照這十步走，美國(guó)買房很easy。
Step 1 確定購(gòu)房目的
決定去美國(guó)買房，首先要確定這套房子是用來(lái)自住還是投資?買房目的不同，挑選房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果是自住，需要慎重考察房產(chǎn)的現(xiàn)有狀況，包括所處社區(qū)、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等問(wèn)題;如果是投資，更多考慮的是未來(lái)升值。盡量選擇一個(gè)未來(lái)發(fā)展前景良好并且便于出租的房產(chǎn)。
Step 2 鎖定購(gòu)買區(qū)域
美國(guó)城市化水平較高，買房并不是離市中心越近越好，而是要看房產(chǎn)所在的社區(qū)情況。如紐約長(zhǎng)島同一片區(qū)域也會(huì)有不同的社區(qū)，如在紐約曼哈頓可能只有一條街的間隔，或者不同的大樓因?yàn)榇髽堑脑O(shè)施不同與建造的年代不同同一條街的房子房?jī)r(jià)卻相差幾十萬(wàn)至上百萬(wàn)美元的情況。在購(gòu)房前，不妨要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為你介紹社區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，如果有條件的話去社區(qū)走一走，能夠更加直觀地了解。
Step 3 選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
在美國(guó)，買方和賣方經(jīng)紀(jì)人的傭金都是由賣方支付的，所以對(duì)于不了解當(dāng)?shù)厍闆r的買家來(lái)說(shuō)，通過(guò)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交易更為放心一些。“由于美國(guó)的房源查詢系統(tǒng)是共通的，經(jīng)紀(jì)人可以在系統(tǒng)中查看所有房源信息，而且每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)買方的要求查到房源信息都是一樣的，再加上美國(guó)對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格的法律約束，很少會(huì)出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象。所以買家只需要通過(guò)國(guó)內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者去當(dāng)?shù)卣业揭粋€(gè)交流無(wú)障礙、合眼緣的經(jīng)紀(jì)人即可。經(jīng)紀(jì)人不僅了解本地市場(chǎng)，本地歷史，地段，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，局部地產(chǎn)新消息，說(shuō)中英文，了解當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)的禮節(jié)和慣例 (Business etiquette), 而且經(jīng)紀(jì)人可以幫買方查閱到買家無(wú)法看到的資料和經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站，提醒買方可能面臨的潛在問(wèn)題。
Step 4 拿到貸款預(yù)批信
中國(guó)人在美國(guó)買房可以申請(qǐng)貸款，但是申請(qǐng)難度相對(duì)較高。如果想要貸款買房子，買家需要先拿到銀行給出的貸款預(yù)批信(pre-approval letter)，確定自己能夠貸到的金額之后，再去挑選房子。因?yàn)閺纳暾?qǐng)到拿到預(yù)批信需要一兩個(gè)月的時(shí)間，賣家可能沒(méi)有耐心等你。目前，大多數(shù)在美國(guó)買房的中國(guó)客戶都是選擇現(xiàn)金全款支付房款，這也是他們?cè)诋?dāng)?shù)刭?gòu)房的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橘u家會(huì)比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
Step 5 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國(guó)房產(chǎn)的重要開(kāi)支之一。如果購(gòu)買二手房，在簽訂購(gòu)房合同之前，一定要請(qǐng)專業(yè)的房屋檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，并且出具房屋檢測(cè)報(bào)告。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以與賣家協(xié)商解決，要求賣家負(fù)責(zé)維修，或者降低房款等。如果發(fā)現(xiàn)特別嚴(yán)重的房屋問(wèn)題，買家也可以選擇取消簽署房屋合同。
Step 6 簽署購(gòu)房合同
經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的選房、看房之后，當(dāng)你遇到喜歡的房子，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)房產(chǎn)狀況和市場(chǎng)表現(xiàn)給出一個(gè)參考價(jià)。買家根據(jù)參考價(jià)和賣方報(bào)價(jià)確定一個(gè)初步的購(gòu)買價(jià)。隨后，經(jīng)紀(jì)人會(huì)向賣方經(jīng)紀(jì)人發(fā)出購(gòu)房意向書(shū)(offer)。如果價(jià)格達(dá)成一致，則可以簽署正式的購(gòu)房合同。此時(shí)，買家需要支付房款的10% 作為首付款，這筆資金會(huì)存入第三方監(jiān)管賬戶中。
Step 7 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶調(diào)查
在簽署購(gòu)房合同大約兩周后，美國(guó)專業(yè)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)行過(guò)戶調(diào)查，主要調(diào)查賣方的產(chǎn)權(quán)是否清晰，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后會(huì)出具產(chǎn)權(quán)過(guò)戶文件。因?yàn)橛袑I(yè)機(jī)構(gòu)把關(guān)，在美國(guó)一般不會(huì)出現(xiàn)一房?jī)少u、產(chǎn)權(quán)不清晰等情況。
Step 8 申請(qǐng)貸款
買方向貸款機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)后，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，如果估價(jià)低于房屋成交價(jià)格，買家可以與賣家協(xié)商降低房?jī)r(jià)或者直接取消合同。如果買家臨時(shí)申請(qǐng)不到貸款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金，主要看買賣雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)的具體規(guī)定。
Step 9 購(gòu)買房屋保險(xiǎn)
在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。如果是貸款買房，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求買方在過(guò)戶之前購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。除了基本的保險(xiǎn)項(xiàng)目，在自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)，還需要投保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如美國(guó)南部地區(qū)要加保颶風(fēng)險(xiǎn)，加州要加保地震險(xiǎn)等。
Step 10 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶
最后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶, 買方律師，賣方律師和產(chǎn)權(quán)公司合對(duì)文件，買家付清尾款，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完畢后大概兩周左右的時(shí)間，買方就可以拿到地契。地方政府的網(wǎng)站半年左右會(huì)更新一次，購(gòu)房者登錄當(dāng)?shù)刭?gòu)房網(wǎng)站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產(chǎn)。
