商住兩用房，既可以居住，又可以注冊(cè)公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費(fèi)用相同。本篇百科將為你介紹商住兩用房缺點(diǎn)、商住兩用房產(chǎn)權(quán)時(shí)間、
“商改住”項(xiàng)目大行其道
在當(dāng)前樓市限購(gòu)不斷升級(jí)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，房企為了拓展生存空間，紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，推出一些“商住兩用房”項(xiàng)目。
在城市的不同區(qū)位，“商住兩用房”項(xiàng)目都有分布。在高新區(qū)某樓盤，售樓工作人員向記者介紹，他們的項(xiàng)目屬于商住兩用性質(zhì)，不受限購(gòu)和貸款政策影響，無(wú)論是投資還是自住，都是絕佳選擇。旅游路的某公寓項(xiàng)目，銷售人員對(duì)前來(lái)看房的購(gòu)房者推薦時(shí)，也多次提到“不限購(gòu)”。
走訪中記者發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是購(gòu)房者還是售房者，在限購(gòu)風(fēng)行的大背景下，都在迫切尋找一個(gè)“突圍”的出口，都在尋找一個(gè)使政策和市場(chǎng)持平的平衡點(diǎn)。“商住兩用房”之所以受到偏愛(ài)，也正是因?yàn)樵擃愴?xiàng)目能規(guī)避目前限購(gòu)的形勢(shì)，同時(shí)還能滿足人們的剛性需求，應(yīng)了形勢(shì)之需。
專業(yè)人士分析，“商改住”項(xiàng)目之所以在市場(chǎng)活躍，一方面是部分購(gòu)房者在限購(gòu)的制約下“轉(zhuǎn)移陣地”，使得該類項(xiàng)目的市場(chǎng)需求加大;另一方面，由于住宅調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)跡象，反而釋放出愈加嚴(yán)厲的信號(hào)，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)目前還沒(méi)有明顯的政策制約，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，由于商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性，使得開(kāi)發(fā)商將“商改住”項(xiàng)目視為比較穩(wěn)健的選擇。
部分剛需人群開(kāi)始關(guān)注
據(jù)了解，所謂“商住兩用房”，是將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，通常以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推售。長(zhǎng)久以來(lái)，很多人認(rèn)為它是一個(gè)違背市場(chǎng)規(guī)則的“擦邊球”產(chǎn)品，認(rèn)為這是市場(chǎng)里的一個(gè)疏漏。過(guò)去，在人們眼中，“商改住”的項(xiàng)目多為商業(yè)用水、商業(yè)用電、無(wú)燃?xì)?、格局差，并不適合居住，然而限購(gòu)令政策的出現(xiàn)反而給了這些原來(lái)處于劣勢(shì)的“擦邊球”項(xiàng)目可乘之機(jī)。近段時(shí)間，大部分此類“商改住”項(xiàng)目均打出“不限購(gòu)、不限貸”的招牌，也因此吸引了不少受限購(gòu)影響的投資者和部分外地購(gòu)房者的眼球。
在記者走訪的多個(gè)“商住兩用房”項(xiàng)目中，幾乎所有的售樓人員都表示，限購(gòu)令的出臺(tái)使關(guān)注樓盤的購(gòu)房者多了起來(lái)，來(lái)咨詢和簽約的人比以往增加不少。售樓處云集的客流，多以外地剛需置業(yè)者和投資客居多。
在某商住項(xiàng)目的售樓處，正在看房的一位操著外地口音的男士對(duì)記者說(shuō)，“限購(gòu)讓我們這些外地人買房子更難了，趁著現(xiàn)在還沒(méi)有對(duì)商住兩用的房子實(shí)施限購(gòu)令，先買一套住著。”另外也有購(gòu)房者表示，限購(gòu)讓住宅市場(chǎng)幾乎喪失了投資空間，日后商住房會(huì)越炒越熱，趁現(xiàn)在價(jià)位合適，還是先下手的好。
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商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
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缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶
商住兩用房一般無(wú)法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高
商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。
缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂
商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等。
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第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主，會(huì)帶來(lái)很多不安全和不安定的因素。
第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō)，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。
第三，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際學(xué)校、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
第四，選擇新型“商住兩用房”
現(xiàn)在，市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購(gòu)買服務(wù)。