商品房的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下幾種形式：
1.磚混結(jié)構(gòu)住宅
磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。
磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅;由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。
2.磚木結(jié)構(gòu)住宅
磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。
3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。
4.住宅的建筑形式
根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層~3層為低層住宅;4層~6層為多層住宅;7層~12層為中高層住宅(也稱小高層住宅);13層~30層為高層住宅;30層以上(不包括30層)為超高層住宅。
5.復(fù)式住宅
復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米)，其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等;上層供休息睡眠和貯藏用。
優(yōu)點(diǎn)是：
1.平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%;
2.戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià);
3.上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在于：
1.復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差;
(2)層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感;貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用;
3.由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。
6.智能化住宅
智能化住宅是指將各種家用自動(dòng)化設(shè)備、電器設(shè)備、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟(jì)合理、生活便利、服務(wù)周到的感覺(jué)，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。一般認(rèn)為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：
1.安全防衛(wèi)自動(dòng)化;
2.身體保健自動(dòng)化;
3.家務(wù)勞動(dòng)自動(dòng)化;
4.文化、娛樂(lè)、信息自動(dòng)化。
具備以下四種基本功能，即可實(shí)現(xiàn)家庭活動(dòng)自動(dòng)化。家庭活動(dòng)自動(dòng)化是指家務(wù)、管理、文化娛樂(lè)和通信的自動(dòng)化。所謂家務(wù)，是指家電設(shè)施、保安設(shè)施、能源管理等;所謂管理，是指家庭購(gòu)買、經(jīng)濟(jì)管理、家務(wù)工作及醫(yī)療健康管理等;所謂文化娛樂(lè)，是指利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、文藝創(chuàng)作等;所謂通信，是指利用通信網(wǎng)絡(luò)與外界聯(lián)絡(luò)及咨詢服務(wù)。
要注意電腦化和智能化的是不同的。大量?jī)?nèi)附計(jì)算機(jī)硬件與軟件的儀表儀器、裝備和系統(tǒng)，均可稱為“電腦化”，但不一定是智能化。必須采用某種或某些人工智能技術(shù)，使該儀表、儀器、裝備和系統(tǒng)具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。
智能化住宅小區(qū)是指以一套先進(jìn)、可靠的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，將住戶和公共設(shè)施建成網(wǎng)絡(luò)并實(shí)現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的計(jì)算機(jī)化管理的居住場(chǎng)所。其重點(diǎn)在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。
為進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)智能化建設(shè)，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室和勘察設(shè)計(jì)制定了《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》(以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》)，將全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)分為一星級(jí)、二星級(jí)和三星級(jí)三個(gè)等級(jí)。
1.《導(dǎo)則》要求一星級(jí)示范小區(qū)應(yīng)具有：安全防范子系統(tǒng)，包括出入口管理及周界防衛(wèi)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、對(duì)講與防盜門控、住戶報(bào)警、巡更管理;信息管理子系統(tǒng)，包括對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等重要設(shè)備監(jiān)控管理，緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng);信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)，包括為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理的布線，每戶不少于兩條電話線和兩個(gè)有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)。
2.二星級(jí)示范小區(qū)除應(yīng)具有一星的全部功能外，在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提高;信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng);物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并供住戶使用。
3.三星級(jí)示范小區(qū)應(yīng)具有二星級(jí)的全部功能。其智能化系統(tǒng)的建設(shè)在有可能的條件下，應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)(HI-CIMS)技術(shù)，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個(gè)住宅小區(qū)中，作為HI-CIMS工程中的一個(gè)子系統(tǒng)。同時(shí)，HI-CIMS要考慮物業(yè)公司對(duì)其智能化系統(tǒng)管理的運(yùn)行模式，使其實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性、可擴(kuò)展性和方便管理。
7.住宅的開(kāi)間
在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷妥匀婚g的寬度而言，故稱為開(kāi)間。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就中國(guó)大量建造的磚混住宅來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。
8.住宅的進(jìn)深
住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅的進(jìn)深常采用下列參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度(層高)和寬度(開(kāi)間)確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足;如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)自然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)救的措施之一是將黑房間用于次要的生活區(qū)，如儲(chǔ)藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補(bǔ)自然光的不足;另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。
9.住宅的層高
層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的層高在不同時(shí)期、不同國(guó)家或相同國(guó)家的不同地區(qū)、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，中國(guó)傳統(tǒng)的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來(lái)區(qū)分等級(jí)的高低。而一些地震頻繁、多火山的國(guó)家或地區(qū)，為抵御災(zāi)害，往往層高較低。中國(guó)出于對(duì)降低成本、節(jié)約建材、節(jié)約土地等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考慮，強(qiáng)調(diào)把住宅高度控制在2.8米左右。據(jù)測(cè)，層高每降低0.1米，造價(jià)就降低1%左右。一般來(lái)說(shuō)，層高設(shè)計(jì)規(guī)律是層數(shù)越少，層高可相應(yīng)提高;層數(shù)越多，層高可相應(yīng)壓縮。
10.住宅的凈高
凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。
11.小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積和建筑面積
小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠化面積、建筑物構(gòu)筑所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。小區(qū)的建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層水平面積之和。它是用于反映小區(qū)建設(shè)規(guī)模的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)算時(shí)應(yīng)依據(jù)建筑平面圖，按國(guó)家現(xiàn)行統(tǒng)一規(guī)定量算。
12.建筑容積率和建筑覆蓋率(建筑密度)
建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬物建設(shè)物除外。
建筑覆蓋率又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與總面積的之比，除特別注明外，計(jì)算時(shí)一般包括附屬建設(shè)物。
1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[5] 。
2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。
3、現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。
4、聘請(qǐng)專業(yè)律師參與。
5、以補(bǔ)充對(duì)補(bǔ)充。
6、集體簽約。
購(gòu)買一套稱心如意的商品房，是很多人的愿望。但如果沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，不了解購(gòu)房中存在的風(fēng)險(xiǎn)，很容易落入一些開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的圈套。為了防范消費(fèi)陷阱，減少消費(fèi)糾紛，專家提醒廣大購(gòu)房者，在購(gòu)買商品房時(shí)要注意開(kāi)發(fā)商常用的“七大圈套”。
一、“捂盤”惜售。新樓剛開(kāi)盤時(shí)，有一些開(kāi)發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來(lái)銷售，好位置的房子反而被保留下來(lái)，然后每個(gè)月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價(jià)格和便于銷售。
二、“樣板房”花招。樣板間是購(gòu)房者了解樓盤最直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺(jué)誤差來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者。建議購(gòu)房者在看“樣板房”時(shí)多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。
三、不要輕易交付定金。要在最終確定購(gòu)買并簽訂購(gòu)房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開(kāi)發(fā)商以消費(fèi)者違約為由不返還你的定金。
四、不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開(kāi)發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國(guó)法院在裁定商品房糾紛時(shí)，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。
五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購(gòu)房后裝修的麻煩，盡管房?jī)r(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開(kāi)發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購(gòu)買“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。
六、注意按揭貸款。一些開(kāi)發(fā)商為了解決資金不足問(wèn)題，在樓盤剛開(kāi)始銷售的時(shí)候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費(fèi)者，并且往往要求消費(fèi)者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，往往會(huì)有麻煩，甚至很長(zhǎng)時(shí)間辦不下來(lái)。
七、注意房屋面積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實(shí)際測(cè)量，而并非是使用面積與開(kāi)發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡(jiǎn)單算法，這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者難以測(cè)量出實(shí)際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數(shù)值。對(duì)此，消費(fèi)者要高度警惕，必要時(shí)，應(yīng)請(qǐng)有法定資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量。
此外，當(dāng)購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害時(shí)，應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，如果交涉不成可帶上相關(guān)證據(jù)到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商、建委、房產(chǎn)局等行政部門申訴，也可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向人民法院提起訴訟。