請(qǐng)問(wèn)大神：二手房抵押貸款流程是怎么樣的？

二手房抵押貸款流程

　　買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請(qǐng)貸款——房產(chǎn)評(píng)估——銀行審批——房產(chǎn)過(guò)戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效后，銀行每月劃付資金，購(gòu)房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔(dān)保

　　(1)購(gòu)房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同

　　(2)符合條件的購(gòu)房人向貸款銀行提出借款申請(qǐng)，并提供有關(guān)證明材料

　　買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫(xiě)二手房個(gè)人借款申請(qǐng)表。工作人員會(huì)就材料做出初步評(píng)估，給出大致貸款額度和年限。

　　(3)評(píng)估

　　購(gòu)買二手房，買房需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。買方需要找評(píng)估公司進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。然后銀行根據(jù)房屋交易價(jià)和評(píng)價(jià)中較低的價(jià)格進(jìn)行放貸，并且作為放貸依據(jù)。

　　銀行、買賣雙方約定時(shí)間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做評(píng)估，或者買賣雙方到貸款銀行指定(認(rèn)可)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估。

　　根據(jù)約定時(shí)間，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評(píng)估。完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向銀行出具評(píng)估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會(huì)依據(jù)約定情況而定，一般3-5個(gè)工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評(píng)估費(fèi)。

　　(4)?貸款銀行進(jìn)行審批，通知借款申請(qǐng)人是否同意貸款

　　銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過(guò)程一般在5個(gè)工作日左右。

　　(5)?買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù);

　　審批通過(guò)后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請(qǐng)審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。過(guò)戶當(dāng)天便可完成，買方再等待20個(gè)工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。

　　買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開(kāi)始依照合同按期償還本期。

　　(6)與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同;買賣雙方將過(guò)戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)。

　　(7)借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金。借款人按月還款。

　　(8)?借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。

　　房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實(shí)銀行在審批貸款過(guò)程中，通常會(huì)把竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1997年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長(zhǎng)為20年。

二手房抵押貸款流程共分三步，具體如下：

　　一、買賣雙方簽訂購(gòu)房合同并支付首付款后，到銀行提出貸款申請(qǐng)。填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表(如果已婚，須夫妻雙方一起前來(lái)，未婚，可單獨(dú)前來(lái))，中心工作人員經(jīng)過(guò)審批通過(guò)后，出具《貸款承諾書(shū)》，作為購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。

　　二、憑身份證原件領(lǐng)借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過(guò)的流程為：受理柜(受理貸款申請(qǐng))——保險(xiǎn)柜(辦理保險(xiǎn))——簽約柜(簽訂借款合同)——公證柜(辦理合同公證)——簽約柜(領(lǐng)取貸款合同)。

　　三、在取得《貸款承諾書(shū)》并就所抵押的房屋辦理保險(xiǎn)后，即可持上述資料及《貸款承諾書(shū)》、擬用于還款的銀行儲(chǔ)蓄存折和儲(chǔ)蓄卡、保險(xiǎn)單、與銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等有關(guān)法律性文件，并辦理公證手續(xù)(如果買房者已婚，須夫妻雙方一起前來(lái))。如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來(lái)簽訂合同，需授權(quán)委托另一方或第三方代為辦理貸款相關(guān)手續(xù)。授權(quán)委托書(shū)需經(jīng)公證，且受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。